不動産の贈与税とは？親子でもかかるケースと非課税にする方法

親子や夫婦などの親族間で財産を譲るとしても税金が発生します。
財産の所有権を移したときには、減税措置や控除などの特例を受けられる可能性が高いですが、それでも贈与税の支払い義務は生じるケースが多いので、脱税にならないような対策が必要です。
本記事では、贈与税とはなにかお伝えしたうえで、親子間でも税金が発生するケースと非課税にする方法について解説します。

不動産における贈与税とはなにかと課税方法について

贈与税とは、個人間で金銭を発生させずに財産を譲渡したときに課税される税金です。
一般的には、相続時に発生する相続税を節税する目的で、被相続人が生きているうちから財産を整理していくために活用されています。
課税方法は、暦年課税（れきねんかぜい）と相続時精算課税の2種類に区分され、それぞれ課税条件や概要が異なります。

暦年課税

暦年課税とは、毎年1月1日から12月31日までの年間を通して贈与された財産の合計額から110万円の基礎控除を差し引いた残高に対して課税される制度です。
贈与税の計算式は「（贈与額−基礎控除の110万円）×税率−控除額」です。
税率は、18歳以上の直系尊属から贈与される特例贈与とそれ以外の一般贈与で区分されて、10〜55%の8段階で確定する累進税率が採用されています。
基礎控除額を差し引いてゼロもしくはマイナスになる限りは、暦年課税の贈与税は発生しないので、納税義務も生じません。

相続時精算課税

相続時精算課税とは、贈与財産の総価額が2,500万円までは非課税で、それ以上になる場合は超えた価額に対して一律20%の税率で課税される制度です。
対象者は、60歳以上の両親と祖父母・18歳以上の子どもと孫のみです。
従来の法律では、相続時精算課税の適用要件を満たしているのであれば、暦年課税とこの制度のどちらかを選択する必要がありました。
しかし、2023年におこなわれた税制改正により、2024年1月1日以降におこなわれた贈与に対しては、相続時精算課税を採用しても年間110万円までの基礎控除が適用されるようになりました。
相続時精算課税を採用すると決めた場合、贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までの期間中に相続時精算課税選択届出書の提出が必要です。
そして、納税した贈与税の金額が相続税の金額を上回る場合は差額分のみ還付され、納税した贈与税の金額が相続税の金額を下回るのであれば差額分の納税が必要です。

親子間であっても贈与税がかかるケースについて

親子間でも贈与税がかかるケースとして、贈与額・財産の引き継ぎ・代理購入・建築費用の支援・死亡保険の受け取りがあります。
たとえ親子の間で了承があったとしても、年間110万円以上の財産や現金を受け取ったのであれば、基礎控除額を上回るので納税義務が発生します。

贈与額の計算

贈与額の計算は受贈者を基準におこなわれるので、1人の子どもに対して両親それぞれから100万円ずつ受け取ったら、200万円が贈与税の対象です。
つまり、200万円から基礎控除額の110万円を差し引いた90万円に対して、贈与税の計算をして納税しなければなりません。

子どもの教育や生活のためであれば非課税

子どもの教育や生活のために発生したお金に関しては、贈与の対象にはなりませんが、そういった目的にそぐわないお金の取引がおこなわれていたら例外です。
たとえば、留学費用として200万円を援助した場合は、明確な教育目的があるので非課税です。
しかし、預貯金・不動産や車の購入など、明確に生活費や教育費以外の目的で、金銭の取引がおこなわれているのであれば、課税対象になります。

不動産や車などでも贈与税がかかる

現金のほかに不動産や車などの財産に対しても、110万円以上には贈与税がかかります。
プレゼントされたり、管理のために名義変更したりしたとしても、資産価値によっては贈与とみなされるので注意が必要です。
金銭的なやり取りがおこなわれていたとしても、相場よりも大幅に安い取引金額になっているのであれば、差額に対して贈与が発生します。
車や不動産の資産価値がわからないときは、ディーラーや不動産鑑定士などに問い合わせをして評価してもらうようにしましょう。
また、親子間で直接的な金銭の取引がなかったとしても、子どもの名義で登録した住宅を親が支払った場合は、贈与とみなされる可能性があります。
しかし、すでに所有している住宅の増築部分のみを親が支払った場合、増築部分のみを親名義にすれば贈与の対象にはなりません。
ただし、既存部分は子ども名義で、増築部分は親名義になるので、実質的には共有名義の物件に変わってしまうことに注意しましょう。

保険でも贈与税が発生する場合がある

親が支払っていた死亡保険に関しては、親が支払いをしていた分を子どもが受け取ったときに贈与とみなされます。
保険関連で贈与税が発生するのは死亡保険のみで、怪我や病気などの保険金は対象外です。

不動産にかかる贈与税を非課税にする方法について

贈与税を非課税にする方法として、一括贈与・住宅取得資金贈与の非課税特例・相続時精算課税制度の3つがあります。

一括贈与

まず、結婚式・出産・学費などで親から子どもに対して資金援助があるとき、一括贈与にすれば項目と金額に応じて非課税になる可能性があります。
非課税の上限額は、教育資金は1,500万円で、結婚と子育て資金は1,000万円です。
たとえば、大学費用を一括で受け取った場合、1年間で使いきれなければ残高に対して贈与税が発生しますが、一括贈与の制度を使えば非課税になります。
なお、同制度を使うためには、金融機関を通じて資金非課税申告書の提出が必要です。

住宅取得資金贈与の非課税特例

続いて、子どもや孫などの住宅購入を支援する場合、最大1,000万円まで住宅取得資金贈与の非課税特例が適用されます。
住宅購入の基礎控除額は110万円で、合計して最大1,110万円まで非課税になるので、金銭的な負担を軽減できるでしょう。
ただし、住宅ローン返済には活用できないので、注意が必要です。
さらに、最大1,000万円の控除を受けるためには、省エネ等住宅などの適用要件をみたさなければならないので、必ずしも全員が使えるとは限りません。
あらかじめ適用要件を確認したうえで、適用要件を満たしている場合に限り申請してみましょう。

相続時精算課税の特例

最後に、相続時精算課税の特例を適用すれば、贈与財産の価額に対して最大2,500万円まで非課税になります。
2,500万円を超えた場合、超過分に対して一律20%の税率が課せられる仕組みです。
たとえば、親が亡くなる前に生前贈与として1,000万円を子どもに渡したとしても、相続時精算課税制度を適用させれば非課税になります。
その後、親が亡くなったときに、その時点で受け取る権利のある5,000万円を相続した場合、相続の5,000万円と生前贈与の1,000万円を足して基礎控除の110万円を差し引いた金額に対して贈与税が発生します。
つまり「5,000万+1,000万−110万＝5,890万」が相続税の課税対象です。
計算式を見てわかるとおり､相続時精算課税とは贈与を受けた時点で納税義務が発生しないだけであり、相続時には必ず請求されます。
一時的に納税が後回しにされているだけなので、最終的には支払いが必要な制度という点を覚えておきましょう。

まとめ

親から子どもに、現金や車、不動産などの購入を支援したり譲ったりするときは、金額に応じて納税義務が発生する可能性があります。
親子間で定期的に資産のやり取りをしていると、どれほどの贈与税を払わなければならないのか曖昧になるケースも少なくありません。
支援内容によっては、非課税になる可能性もあるので、資産のやり取りは適切に管理して納税するようにしましょう。