土地売却の流れとは？事前準備・査定・販売活動についてご紹介

土地の売却を検討しているものの、どのような流れで進めていけば良いのか、不安に感じている方もいると思います。
土地の売却を成功させるために、事前準備や不動産会社の選び方などはぜひ押さえておきたいポイントです。
今回は、土地売却の流れとはどのようなものか、事前準備、査定、販売活動といった3つのステップについてご紹介します。

土地売却の流れ「事前準備」

土地売却の流れとして、まずは事前準備をしっかりやることが重要です。
どのような条件で売却したいのか、いつごろまでに売却したいのか、ローンの残債はどのくらいなるのかなどを明確にしておくとスムーズです。
ここからは、土地売却の事前準備でやっておきたいことをご紹介します。

相場を調べる

事前準備の流れとして、まずはその土地の相場を調べておきましょう。
土地の売却希望価格は不動産会社と相談したうえで、自分で決定するため、相場を把握しておけば、売却価格が妥当な金額かどうか判断できます。
また、不動産会社から査定金額が提示されたときに、その金額が適切な金額なのか、高すぎるのか低すぎるのかを見極めやすくなります。
相場を調べるときには、周辺環境が似ているエリアで、同じ広さの土地の売り出し価格を調べると、より実情に近い相場がわかるでしょう。

境界線を確認する

土地を売却するときは、その土地の範囲について「境界」を明示することが必要です。
売買対象となる土地の範囲が確定していないと、購入後に買主が隣地の所有者とトラブルになる恐れがあります。
境界線は、境界標を目印として明示されますが、もし境界標がないときは土地を売却するまえに設置しておく必要があります。
過去におこなった測量図があれば境界標の復元が可能なこともありますが、新たな測量が必要となったときは、仲介業者や土地家屋調査士などに相談してみましょう。

書類を準備する

土地の売却には、必要な書類がさまざまあるので、事前に準備しておくと安心です。
もし手元にないときは、時間がかかるものもあるため、早めに手配しておきましょう。
土地の売却を依頼するときに必要な書類は以下のとおりです。

●登記済権利証
●売買契約書
●重要事項説明書
●土地測量図・境界確認書
●固定資産税納税通知書

「登記済権利証」は、土地を取得したときに法務局から発行されます。
「売買契約書」と「重要事項説明書」は、今回売却する土地を購入したときの契約書です。
「土地測量図・境界確認書」は、隣の家との境界線や土地面積を確認するための書類で、土地を購入したときに受け取っている書類です。
これらの書類は昔に受け取っているものなので、保管場所がわからなくなっている方は早めに探しておくほうが良いでしょう。
「固定資産税納税通知書」は、毎年送付されてくる書類なので、最新のものが必要です。

土地売却の流れ「査定」

土地売却の流れとして、事前準備を済ませたら、次は査定へと進みます。
査定は、土地の売却希望価格を決めるのに重要なポイントなので、信頼できる不動産会社を探しましょう。
ここからは、土地売却の流れのひとつ「査定」についてご紹介します。

土地の査定とは

土地の査定とは、不動産会社に実際に土地を調査してもらい、その不動産会社に売却を依頼したときにいくらで売れそうか、その金額を調べてもらうものです。
査定をおこなうと、土地の適正な売却価格を把握できます。
不動産の査定には「簡易査定」と「訪問査定」があります。
簡易査定は、パソコンやスマートフォンから情報を入力すると、1～2日程度で結果が出るので、すぐに価格を知りたいときにおすすめの方法です。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪ねて、詳細なデータをもとに査定をおこなうものです。
すでに土地を売却すると決めているなら、より高い精度で結果が出せる訪問査定のほうが良いでしょう。

不動産会社に査定を依頼

まずは、不動産会社に査定を依頼します。
査定は、必ずしも1社に絞る必要はなく、複数の不動産会社に依頼しても構いません。
不動産会社に査定を依頼すると、まず簡易査定の結果が届くので、その査定結果や担当者の対応をみながら、どの不動産会社に訪問査定を依頼するか検討しましょう。
訪問査定では、敷地の形状、境界線や越境の有無、高低差、周辺環境、残置物の有無など各方面について詳細に調査がおこなわれ、およそ1週間前後で結果がわかります。

媒介契約を結ぶ

不動産会社から査定価格が提示されたら、次に土地売却の仲介を依頼する不動産会社を決めて、媒介契約を結びます。
不動産会社を決めるときには、提示された査定価格だけをみて選ぶのはおすすめできません。
なかには、実情にそぐわない、高い査定価格を提示して、契約を取りに来る不動産会社もいるためです。
査定価格だけでなく、その価格の根拠について納得のいく説明をしてくれる会社かどうかしっかり確認しましょう。
さらに、査定時に親身に対応してくれたかどうか、土地の売却実績は豊富な会社かどうかなど、広い観点から不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社を決定したら、媒介契約を結びます。
媒介契約には、1社のみと契約を結ぶ「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数の不動産会社と契約が結べる「一般媒介契約」があります。
専属専任媒介契約では自分で買主を見つけても不動産会社を通して契約するのに対して、専任媒介契約は不動産会社を通さずに契約が可能です。

土地売却の流れ「販売活動」

事前準備と査定が済んだら、土地売却の次の流れは「販売活動」です。
販売活動次第で、土地が売却できるかどうか決まるので、重要なポイントといえます。
ここからは、土地売却の流れのひとつである「販売活動」についてご紹介します。

レインズに登録する

不動産会社と媒介契約を結び、土地の売り出し価格が決定したら、不動産流通機構レインズに物件を登録します。
不動産流通機構レインズとは、国土交通大臣から指定を受けて運営されている、不動産流通機構標準情報システムです。
レインズに登録すると、全国の不動産会社に土地情報が公開され、他の不動産会社の購入希望者にも土地をご紹介できるので、売却の可能性が広がります。
ここで注意が必要なのが、専属専任媒介契約、専任媒介契約ではレインズへの登録は義務ですが、一般媒介契約では登録義務がない点です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が結べるので、売却の可能性が広がりそうにみえますが、レインズへの登録義務がなく、販売活動の売主への報告義務もないので気を付けましょう。

広告を掲載する

販売活動がスタートしたら、不動産会社はチラシを配布したり、広告を掲載したりなどして、販売活動がスタートします。
また、不動産会社のインターネット上の物件情報サイトに情報を掲載して、幅広く購入希望者を募集する不動産会社も多いです。
もし、チラシや広告、インターネットの情報などをみた方がその土地に興味をもったときに、不動産会社に連絡をしてくわしい説明をおこなうことになります。

見学の案内をおこなう

チラシや広告などをみて、購入希望者があらわれたら、不動産会社の担当者が見学の案内をおこないます。
土地は実際に現地をみてみないと、購入希望者もイメージがわかないので、現地の見学は重要なポイントです。
見学の案内は不動産会社の担当者がおこないますが、売主も普段から雑草を抜いたり、ゴミが落ちていたら撤去したりするなどしておくと良いでしょう。
土地は放置しておくと、すぐに雑草がはえたりゴミを不法投棄されたりします。
急な見学が入っても慌てなくて済むように、販売活動をおこなっている期間はこまめに土地の管理をしておきましょう。

まとめ

土地売却の流れでは、まず事前準備として「相場の確認」「境界線の確認」「書類の準備」をおこないます。
次に不動産会社に査定を依頼して、仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。
そのあとは販売活動をおこなう流れとなり、広告の掲載やチラシの配布、インターネットへの情報掲載などをおこなって、希望があれば見学の案内をおこないます。