ペアローンを組んで離婚した場合の問題とは？対処法やリスクについて解説

住宅ローンは、夫婦で一緒に申し込みできるのをご存じでしょうか。
共働きであれば返済負担を分散できる点で大きなメリットになりますが、離婚したときに返済義務や所有権がどのようになるのかわからないケースもあるでしょう。
今回は、ペアローンを組む前に知っておきたい離婚時の注意点と対処法にくわえて、リスクについて解説します。

ペアローン契約中に離婚すると起こりうる問題

夫婦で共同出資をしてマイホームを購入するケースが増えているものの、返済期間中に離婚が決まると売却難易度が高くなります。
売却難易度が高くなる理由、アンダーローンとオーバーローンになったときの対応について解説します。

売却難易度が高くなる

夫婦の共有名義で住宅ローンを組む場合、それぞれが売却に合意しなければ売買契約が締結できないためです。
片方が住み続けたいと主張すれば売却の合意は取れないため、いつまでも所有し続ける羽目になり、不動産は築年数が経つほど資産価値が落ちて売買取引の金額にも影響します。
売却を拒否するほうが住み続けているのに対して不満を持ち住宅ローンの返済を拒否した場合、連帯保証人であるもう1人が支払い負担を追わなければなりません。
なぜなら、連帯保証人になっている以上は、どのような形であれ2人に返済義務があるからです。
片方が住宅ローンの返済を拒否し続けて滞納が続くと、抵当権を設定している金融機関が不動産を差し押さえて競売にだされます。
競売にだされたら、不動産の所有権を失うので住む場所を追われる事態に陥ります。
このようなトラブルを避けるためにも、夫婦間での話し合いが大切です。

アンダーローンになれば財産分与になる

アンダーローンとは、売買取引の代金が住宅ローンの残高を上回る状態です。
つまり売却益で住宅ローンを完済してもあまりが出るので、夫婦で財産分与として分け合えます。
アンダーローンになるためには、物件条件や市場の流れが良好でなければならないので、離婚を決めたらできるだけ早く売却準備を進めるのがポイントです。
夫婦のどちらかが物件に住み続けたいのであれば、家を出ていく側に相当額分を支払うかペアローンを解消するなどの選択を打診しましょう。

オーバーローンになると返済を続ける必要がある

オーバーローンとは、住宅ローンの残高を売買取引の代金が上回る状態です。
つまり、売却益を100%金融機関に渡しても住宅ローンの残高が残る状態なので、残りの金額は夫婦で返済し続けなければなりません。
不動産は築年数が古くなるにつれて資産価値が低くなる仕組みなので、売却時期によってはオーバーローンになる可能性が十分に考えられます。
もしも、オーバーローンになる可能性がある状態で片方が住み続けるとなった場合は、夫婦どちらかに返済負担が偏らないような調整が必要です。

ペアローン契約中に離婚が決まったときの対処法

ペアローンを組んでいる状態で離婚する際の対処法について解説します。

住宅ローンの一本化

現在は夫婦が共有名義で住宅ローンを組んでいますが、どちらか1人がもう片方の債務を引き受ける方法があります。
たとえば、それぞれ1,000万円ずつローン残高があった場合、片方が合計2,000万円の財務を請け負う手続きをすると離婚後の共有状態を解消できます。
ただし、ペアローンの契約要件に「共有名義人が住む家」と記載されているのであれば、離婚して一緒に済まなくなった時点で条件を満たさなくなるため注意が必要です。
そのため、離婚した旨を伝えて住宅ローンの1本化に切り替える手続きをおこないましょう。
財産分与は、夫婦それぞれ50%ずつになるのが一般的ですが、家具・車・金融商品などほかの財産でマイホーム分を生産する方法も有効です。
家を出ていく側が支払うべき慰謝料や養育費を住宅ローンの支払いに充てるケースもあります。

金融機関の借り換え

ペアローンの一本化を認めていない金融機関もあるので、もしもローン返済を単独名義にできない場合は、金融機関の借り換えを検討しましょう。
その場合、ほかの金融機関で夫婦2人の合計借入額を単独名で契約して、ペアローンを契約している金融機関に一括返済します。
するとペアローンは解消されて、新たに借り入れをした金融機関に1人が返済する形ができます。
夫婦のどちらかが住み続けるのであれば共有名義のままでも問題ありません。

賃貸物件として貸し出し

住宅ローンの残高が多いからとの理由で第三者に賃貸物件として貸し出して、家賃を返済に充てる方法もあります。
ただし、家賃収入が発生すると事業用物件とみなされて金利が高くなったり、名義人が住んでいないと契約違反になったりする恐れがあるので注意が必要です。
こういった問題がないとしても、離婚後に賃貸物件の管理を共同でおこなう必要があるため、関係性が悪いと管理が滞ります。

任意売却

片方が住み続けたり賃貸として貸し出したりする場合は多くの負担や手間がかかるので、もっともシンプルな方法が売却です。
住宅ローンが残っている物件を売るためには、金融機関から許可を得る必要があるので任意売却になりますが、問題なければスムーズに手続きが進みます。

離婚後もペアローンを解消しないでいるリスク

マイホームをペアローンで購入したあとに共有名義の状態で離婚するリスクについて解説します。

売却できない可能性がある

まず、共有名義の不動産は原則共有者全員の合意がなければ、売買契約を締結できません。
夫婦のどちらかが勝手に売却しようとしても、売買契約時に共有者全員の押印・印鑑証明書・署名などが必要になるので、成立まで進めないためです。
たとえ、共有持分が1:9だったとしても不動産すべてを売却できないので、不十分な所有権しか得られない不動産を購入する買主はまず見つかりません。
売却に限らず、賃貸化・増改築・不動産を担保にした借入などもできず活用範囲が狭くなるので、共有名義はできるだけ早く解消するのが賢明です。

相続時にトラブルが発生しやすい

共有名義の状態では相続が発生したときに、それぞれの新しい配偶者や子どもにも相続権が回ってしまうので複雑になります。
元配偶者の家族は赤の他人ですので、自分が亡くなったあとに家族が気まずい思いをしながら遺産分割協議をしなければなりません。
このような事態を避けるためにも、土地や建物のように物理的に分配がむずかしい財産については、早いうちに解消しておくべきです。
どちらかが住み続けると決めたのであれば、片方に所有権を譲渡して単独名義にするのが最適です。

片方がローンを滞納する恐れがある

住宅ローンの残高が残っているにも関わらず片方が返済義務を放棄した場合、もう片方に皺寄せがきます。
ペアローンは連帯保証人になっているので、どちらかが滞納したら、その返済義務はもう片方に課せられるためです。
夫婦関係を解消したとしても、返済義務は平等に残ります。
片方が返済を放棄してもう片方が100%返済できない場合、自分の分を返済していても滞納した記録がつくので、将来的な借入やローン審査に傷がつきます。

話し合いが難航すると維持費が高くなる

土地や建物は所有しているだけで固定資産税や維持費がかかる財産です。
話し合いが難航していつまでも売却できずにいると、誰も住んでいないにも関わらず無駄に出費が発生する可能性があるので気を付けましょう。
金銭的な負担を軽減するためにも、できるだけ早く売却準備を進めるべきです。

まとめ

マイホームをペアローンで購入した場合、離婚すると共有名義の状態になるので夫婦それぞれが売却に合意しなければ売買契約ができません。
どちらかが住み続けたいと考えているのであれば、出ていく側に対価を支払って単独名義に変更するのが一般的です。
そもそもマイホームを維持する意味が乏しく、とくに活用する予定がなければ、不動産の資産価値が落ちる前に売却してしまいましょう。