中古マンションの援助は贈与税になる？非課税になるケースと控除要件を解説

マイホームを購入するときに両親や祖父母から資金援助をしてもらう家庭は多いです。
金融機関で住宅ローンを契約すると利息が発生しますが、高額な不動産を購入するために資金援助をしてもらうと、贈与税が発生する可能性があるので注意が必要です。
本記事では、中古マンション購入時の資金援助にかかる贈与税をお伝えしたうえで、非課税になる可能性のある特別控除と要件について解説します。

中古マンション購入時の資金援助にかかる贈与税について

中古マンションの購入で資金援助を受ける場合、総額110万円を超えると超過分が課税対象となります。
超過分の金額が高くなるほど税率も高くなる仕組みで、110万円から200万円に対する税率は10%ですが、最大税率は55%です。

贈与税とは

そもそも贈与税とは、1年間に受け取る現金や財産などの総額に対して、基礎控除の110万円を差し引いた金額に対して課税されます。
贈与を受けたすべての財産を合計して、贈与税が発生するのか、いくらの支払いが必要になるのかが決まります。
たとえば、両親から100万円と祖父母から100万円を受け取った場合、受けとった総額が200万円になるので課税対象です。
200万円から基礎控除の110万円を差し引いた90万円に対して、税率がかかって納付額が決定します。
贈与をした方が誰かによって、税額が変わる可能性があるので、細かく計算方法や加算される金額についてはチェックが必要です。
贈与税の課税方法は、暦年課税と相続時精算課税の2種類です。

暦年課税

暦年課税とは、原則的な課税方法であり、1年間の贈与額の合計金額が110万円を超えたときに、超過分に対して納税義務が発生します。
1年間の贈与の合計金額が110万円以下になれば、非課税です。
ただし、1年間の贈与の合計額が110万円に収まっていたとしても、毎年一定金額を受け取っていると定期贈与に該当する可能性が高いです。
定期贈与に該当すると、通常の贈与と同様に納税義務が生じるので、気を付けましょう。

相続時精算課税

相続時精算課税とは、贈与を受けたときに支払うべき税金を相続時にまとめて支払う制度です。
この制度は、節税のためというよりは、納税の先送りになるという認識が正しいでしょう。
しかし、最大2,500万円まで基礎控除が適用できるので、大幅な減税措置として活用できます。
そのため、贈与された額が2,500万円未満であれば、贈与税の納税義務は発生しません。
一方で、2,500万円以上になると、超過分に対する税率は一律20%です。
たとえば、3,000万円の贈与を受けた場合、基礎控除額の2,500万円を差し引いた500万円に対して納税義務が発生します。
税率は贈与額を問わず20%なので、500万円×20%の100万円を納税する仕組みです。
2022年12月16日の改正により、相続時精算課税の特別控除2,500万円とは別に、110万円の基礎控除額が受けられるようになりました。
また、相続が発生するまでに、贈与で取得した財産が災害などで被害を受けた場合、再評価を受ける権利が加わりました。

中古マンション購入時の贈与税が非課税になる特別控除について

中古マンションの購入で資金援助してもらった際に、贈与税が非課税になるかどうかは、住宅品質によって変わります。
住宅取得等資金贈与の非課税になる限度額は、省エネ等住宅と呼ばれる比較的質の高い物件に対しては最大1,000万円、一般住宅に対しては最大500万円です。

省エネ等住宅の条件

省エネ等住宅の条件を満たすためには、耐熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上、耐震等級2級以上または免震建築物、高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たす必要があります。
住宅取得等資金贈与の非課税枠を適用させるとしても、110万円の基礎控除額と併用可能です。
つまり、省エネ等住宅は最大1,100万円、一般住宅は最大610万円まで非課税になる仕組みです。
また、110万円の基礎控除が適用される期間は、2026年12月31日までと決められています。

贈与を受ける方と購入する住宅の条件

非課税になる特別控除を適用させるためには、贈与を受ける方と購入する住宅が条件を満たしている必要があります。
対象者は、直系尊属・贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上・贈与を受けた年の合計所得額が2,000万円以下・一定の特別関係のある方からではない・贈与を受けた翌年3月15日までの住宅用の家屋を新築するなどです。
物件条件は、日本国内に位置する・登記情報の床面積が40㎡から240㎡の範囲かつ半分以上が居住用として使用されているかです。
事業用に活用している物件であっても、マイホームとして併用しているのであれば、要件を満たすと非課税になる可能性があります。

中古物件の追加要件

中古物件の場合、追加要件を満たせば、非課税になる特別控除が適用できます。
追加要件は、1982年以降に建設された新耐震基準に合致する・耐震基準適合証明書の取得・耐震改修をして新耐震基準に適合しているかのいずれかです。
以前までは、木造タイプの物件が20年間・RC造タイプの物件が25年以内と限られた年数でしたが、2022年以降は建築からの年数ではなく耐震基準によって適用するか判断されます。
中古マンションをリフォームや中古一戸建て住宅の増築では、追加要件を満たすと、非課税になる特別控除が適用できます。
追加要件は、最低100万円以上の工事費用・リフォーム後の床面積が最低50㎡から240㎡の範囲かつ半分以上は居住用・自己所有もしくは居住用物件であるの3点です。
詳細に関しては、国税庁のホームページを確認してみましょう。

中古マンション購入時の特別控除を受ける場合の要件について

適用要件を満たせば、最大1,100万円の特別控除を受けられる可能性がありますが、必ずしも特例を活用するのが適しているとは限りません。
住宅ローン控除を利用するケースと、将来的に親のマイホームを相続する可能性があるケースでは、注意が必要です。

住宅ローン控除

まず、住宅ローン控除を利用するのであれば、返済残高の0.7%が所得税や住民税から差し引かれます。
住宅ローンの特別控除と贈与税の特別控除は併用できますが、住宅ローンの借入額と贈与額が物件購入費用を上回ると、住宅ローンの控除が適用されなくなる可能性が高いです。
たとえば、3,500万円の住宅ローンと500万円の贈与を受けて合計4,000万円を資金調達して、3,800万円の不動産を購入したとします。
この場合は、購入価格の3,800万円から贈与額の500万円を差し引いた3,300万円に対して控除が適用されます。

将来的に親のマイホームを相続する

また、将来的に親のマイホームを相続する予定があれば、小規模宅地等の特例を利用できる可能性が高いです。
適用要件を満たせば、評価額を最大80％減らせるので、大幅な節税効果が期待できます。
もしも、贈与として不動産を取得してしまうと、適用要件のひとつである住宅非所有者に当てはまらなくなります。
最後に、通常の物件に関する適用要件にくわえて、中古の場合の追加要件にはなにがあるのかについても確認が必要です。

まとめ

中古マンションを購入する際に、家族から支援をしてもらうのであれば、金額に応じて贈与税が発生する可能性が高いです。
特別控除が適用できれば、大幅な節税効果が期待できるので、国税庁のホームページをチェックしましょう。
なお、住宅ローンを組んでいたり、将来的に相続する可能性がある場合には、特別控除を使わないほうが良いこともあります。