不動産売却で贈与税がかかるケースとは？納税負担を軽減する方法も解説

不動産売却にはさまざまな税金がかかりますが、通常の不動産売却で贈与税が課せられることはありません。
ただし、一定の条件を満たす場合、不動産売却でも贈与税がかかることは注意点です。
そこで今回は、贈与税とはどのようなものなのか、不動産売却で贈与税がかかるケースと不動産売却で税金の負担を軽減する方法を解説します。

不動産売却前に知りたい贈与税とは

不動産売却をおこなう場合には、さまざまな税金についての知識が必要になります。
事前に贈与税とはどのようなものなのかについてチェックしておくのがおすすめです。

贈与税とは

贈与税とは、贈与した財産に対して課せられる税金です。
贈与税の金額は贈与した財産の価値に応じて決められ、この贈与税の支払い義務を負うのは贈与した側ではなく贈与された側となります。
また、贈与の定義については、無償による価値ある財産の受け渡しであると考えるとわかりやすいでしょう。
具体的な贈与の例として、預貯金などの現金や住宅といった不動産を無償で譲り受けるものが挙げられます。
贈与と似たものに譲渡がありますが、譲渡とは有償での受け渡しを意味する点に贈与税との違いがあります。
したがって、売却といった譲渡行為に対して贈与税の負担はありません。

贈与税の計算方法

贈与税の計算方法には、暦年課税・相続時精算課税の2種類があります。
このなかの暦年課税とは、1年間で受け取った財産のトータルから贈与税を計算する方法です。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、暦年贈与での贈与税計算では受け取った財産のトータル金額から基礎控除を差し引いて課税対象金額を求めます。
もちろん、贈与された財産が基礎控除額の110万円よりも少ない場合であれば、贈与税の納付は不要です。
暦年課税を利用した贈与税の計算方法は、課税対象金額に所定の税率をかけて求めます。
この税率については、財産を渡す側が20歳以上の直系尊属であるかどうかで異なるほか、課税対象となる金額の大きさによっても差があります。
また、もうひとつの相続時精算課税とは、2,500万円までが非課税になる贈与税の計算方法です。
ただし、相続時精算課税を選択した場合には、将来的に相続が発生したタイミングで以前の贈与財産が相続税の課税対象となることが注意点となります。
相続時精算課税制度を利用して贈与税を計算する場合だと、税率は一律20％です。
また、財産を受け渡す方が60歳以上の直系尊属に限定され、財産を受け取る方も20歳以上の推定相続人と孫に限定されていることは相続時精算課税制度の注意点です。

不動産売却で贈与税がかかるケース

贈与税とは無償での財産受け渡しに課せられる税金であり、有償での譲渡となる不動産売却には無関係と思われるかもしれません。
しかし、一定の条件下での不動産売却において贈与税がかかるケースがあります。

ケース①親族間取引

不動産売却で贈与税がかかるケースとしてよくあるのが、親族間取引です。
親族間取引とは、親から子どもへの不動産売却や兄弟姉妹同士での不動産売却、親戚同士での不動産売却などを指します。
この親族間取引の特徴となるのが、利益を優先した譲渡ではなく親族間ならではの実質的な贈与がおこなわれることです。
具体的には、相場価格が3,000万円の不動産を親族間取引で譲渡する場合に、100万円など破格の安値で取引されるケースが挙げられます。
多くの親族間取引では、高額な贈与税の負担を回避するために申し訳程度の安値での取引が選択されるのが特徴です。
もちろん、適正価格での親族間取引であれば贈与を疑われることはなく、贈与税の対象にはなりません。
不当な安値での親族間取引は税務署から指摘されるため、注意して不動産取引をおこなうことが大切です。

ケース②法人間取引

不動産売却で贈与税が課せられる2つ目のケースとして挙げられるのが、法人間取引です。
法人間取引とは、親会社と子会社など関連のある2社間における不動産取引や、会社と会社の代表者との間でおこなわれる不動産売却を指します。
関連会社や会社の代表者は不動産取引相手となる法人の利害関係者となることから、親族間取引と同様に実質的な贈与がおこなわれやすいのが特徴です。
ただし、贈与税はあくまでも個人と個人との間の財産の受け渡しにのみ課せられるものであり、法人間取引に課せられる税金ではありません。
不当と見なされるほど安値での法人間取引には、贈与税ではなく法人税が発生します。
法人間取引において実質的な贈与である不動産売却がおこなわれた場合、受け取った側の受贈益に対して法人税が課せられるのです。
厳密には贈与税と法人税は性質の異なる税金ではありますが、みなし贈与における脱税にストップをかける存在である点においては同一の機能を果たすと考えられます。
この法人間取引も税務署の監視対象となるため、適正価格での不動産売却を心がけることが大切です。

不動産売却における税金の負担を軽減する方法

有償での不動産売却であっても、不当に安い価格での取引には贈与税や法人税が課せられます。
少しでも税金の負担を軽減して不動産売却を進めたいならば、いくつかのポイントをチェックするのがおすすめです。

適正価格で売却する

贈与税の負担を軽減したい場合、みなし贈与を疑われる安値での取引ではなく、適正価格での売却をおこなうのがおすすめです。
その理由のひとつには、贈与税の税率の高さが挙げられます。
贈与税の税率は贈与をおこなう方の属性や財産の価値によって差があるものの、最大で55％と負担の大きさが特徴です。
したがって、税務署から贈与を指摘される安値での不動産売却ではなく、最初から適正価格で不動産売却をおこなうことが負担軽減につながります。
贈与税の負担の大きさと不動産売却価格のどちらを優先されるか迷うかもしれませんが、税務署から脱税を指摘されるリスクや購入した不動産には一定の価値が残ることを考えることが大切です。

基礎控除枠内での贈与を活用する

贈与税には年間110万円の基礎控除枠があり、贈与額が110万円に満たない場合であれば贈与税はかかりません。
したがって、1度に110万円以上の価値がある不動産の売買をおこなうのではなく、複数回にわけて110万円以内の現金での贈与をおこなうことが税金負担の軽減方法です。
こうした基礎控除枠内での贈与を済ませておけば、適正価格で不動産売却をおこなっても負担の軽減ができます。
ただし、毎年同じ金額の贈与を繰り返した場合には、定額贈与と判断されるリスクには注意が必要です。
定額贈与と判断されると、さかのぼって過去の贈与に贈与税が課せられる可能性があります。

相続税精算課税制度を利用する

相続税精算課税制度を利用した場合、2,500万円までが非課税となるため、贈与税の軽減につながる可能性があります。
相続税精算課税制度を利用して非課税となった分にはあとから相続税が課せられますが、相続においては相続税の基礎控除枠が使えることがポイントです。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」となります。
相続税精算課税制度を利用して課税対象とならなかった財産と相続財産とを合算してみて、相続税の基礎控除額を大幅に超えないならば相続税精算課税制度の利用を考えてみても良いでしょう。

まとめ

贈与税とは無償での財産受け渡しに課せられる税金で、有償での取引となる譲渡に贈与税はかかりません。
ただし、有償での譲渡であっても、安値での親族間取引や法人間取引には贈与税と法人税が課せられるケースがあります。
不動産売却における税金の負担軽減をお考えならば、贈与税と相続税の基礎控除枠を活用するのがおすすめです。