家を査定する場合のポイント！査定金額の算出方法と注意点もご紹介

マイホームの売却を検討するにあたり、査定金額を知っておきたい方は多いでしょう。
知識を深めるためには、査定金額を算出する方法や査定におけるチェックポイントなど、査定について事前に調べておくことが重要です。
今回は、家の査定金額を算出する方法をはじめ、査定時にチェックされるポイントや査定を受ける場合の注意点をご紹介します。

家の査定金額を算出するうえでのポイント

家の査定金額を算出する方法は、主に「取引事例比較法」と「収益還元法」そして「原価法」の3種類です。

査定金額の算出方法①取引事例比較法

取引事例比較法とは、これまでに不動産が取引された事例を参考にしながら家の査定金額を算出する方法のことです。
具体的には、対象の家が建っているエリアにおいて条件が同じような不動産がいつ、どのくらいの金額で取引されたのかをもとに算出します。
取引事例比較法のポイントは、過去の不動産取引事例を参考に査定金額を出すことです。
不動産取引が活発におこなわれているエリアは比較する情報が多いため、中古のマンションや一戸建て、土地の査定方法を算出する場合によく使用されます。
一方で、過去の実績が少ないエリア、ほとんど家の取引がなかったエリアは比較する情報が乏しく、取引事例比較法による算定は困難です。
ただし、エリア自体の特徴が似ているエリアが別の場所にある場合、該当エリアの取引事例を踏まえたうえで査定金額を算出することがあります。

査定金額の算出方法②収益還元法

収益還元法とは、対象の物件を活用すると将来的にどの程度の利益が生み出されるのかを算出し、その結果をもとに査定金額を算出する方法です。
居住用ではなく投資目的にて購入する家の金額査定に用いられやすい方法であり、対象の不動産は集合住宅や一戸建て住宅、土地など多岐にわたります。
収益還元法を用いる場合は同じエリアに建てられている物件を参考に、想定利回りを用いて1年あたりの利益を計算し、査定金額を算出します。
利回りは、維持費などのコストを含まない「表面利回り」とコストを含めて計算する「実質利回り」の2種類がありますが、収益還元法で採用されるのは基本的に表面利回りです。

査定金額の算出方法③原価法

原価法とは、査定したい家を解体し、再び家を建てたケースの原価を算出してから物件および設備の老朽部分を差し引いて査定金額を算出する方法です。
原価法で簡単に査定金額を算出する場合は、「解体して再建築するのにかかる費用 × 延べ床面積 ÷ 家の耐用年数 ×（耐用年数－築年数）」に数値を当てはめてください。
居住用として使われている中古一戸建て物件のなかでも、建物部分の査定金額を算出したい場合に用いられます。
ただし、過去に多くの不動産が取引されていたエリアにある家の場合、原価法ではなく取引事例比較法あるいは収益還元法のほうが使われやすいです。

家の査定における重要なポイント

家の査定を実施する場合、不動産会社が確認するポイントは主に建物と土地、周辺環境の3点です。

家の査定におけるポイント①建物

家の査定をおこなう場合、建物のチェックポイントは築年数と外装および内装です。
なかでも築年数は重要なポイントで、基本的に築20年を超える木造一戸建ての家は査定金額が0円から1割程度になります。
築15年では新築の3割程度、築10年の家でも新築の5割ほどまで売却価格が下がることも覚えておきましょう。
外装は、塗装の剥がれ具合や劣化による破損などの有無をチェックされやすく、腐食が発覚すると査定金額が大幅に下がるおそれがあります。
また、家が大きく傾いていると窓や扉の開け閉めが困難になり、状況次第では売却依頼を断られる可能性は少なくないでしょう。
建物の内装は室内の清潔感をはじめ、シロアリ被害や雨漏りの有無、水回りの設備の状態チェック、最新の設備が導入されているかがチェックポイントに含まれます。

家の査定におけるポイント②土地

土地に関しては風通しや日当たりの良さのほか、眺めの良さを確認されます。
十分な面積があり使いやすい形状であれば、査定金額アップが期待できるでしょう。
そのほか、目の前の道路と接している土地の状況や間口、接面道路と土地の高低差なども査定の段階で不動産会社に確認されるポイントです。

家の査定におけるポイント③周辺環境

家の査定にて不動産会社が確認する場所は家や土地だけではありません。
査定では駅やバス停、学校、スーパーマーケットなど普段から利用頻度の高い交通機関および各種施設と家との位置関係や距離が確認されます。
たとえば、最寄り駅からほど近い場所にある家や、大型ショッピングセンターが周辺にある家などは生活利便性が高いとみなされ、査定金額が高くなりやすいです。
飲食店や郵便局、病院などの施設が至近距離にあるケースも同様に査定金額がアップする可能性が期待できます。
なお、最寄りの駅やバス停から中心街までアクセスしやすい位置にあるかどうかも、査定金額に影響するポイントのひとつです。
中心街は大学や高校、さまざまな企業が比較的集中しているため、交通の便が良いエリアは査定金額も高めになるのです。

家を査定してもらう場合の注意点

家の査定を不動産会社に依頼する場合の注意点として、相場の把握と清掃、リフォームの3点が挙げられます。

査定時の注意点①相場を把握しておく

家の査定を受ける前には、周辺エリアにある家の相場をある程度把握しておきましょう。
査定に関する知識がない場合、不動産会社から提示された査定金額が適切か判断することは難しいです。
しかし、あらかじめ同じエリアにある家の相場を把握しておけば、提示された査定金額を相場と比較して適正価格かわかりやすくなります。
周辺エリアの相場は、市場動向や売り出し中の不動産が掲載されているポータルサイトなどで確認できるため、ぜひ参考にしてみてください。

査定時の注意点②室内の清掃を済ませておく

査定を迎える前に清掃と片付けをおこない、室内をきれいな状態に整えておくことも注意点のひとつです。
清潔感は査定で良い影響を与えやすく、汚れが目立つ状態では印象が悪くなるおそれがあります。
とくに水回りは水あかや油汚れなど日常生活を通じて汚れが目立ちやすいため、集中して清掃しておくことがポイントです。
家を訪れた方に好印象をもってもらえるよう、衛生面には十分気を付けましょう。

査定時の注意点③リフォーム履歴は正直に伝える

査定時の注意点としては、これまで家をリフォームしたことがある場合、リフォームをした時期と場所、内容を説明できるよう準備しておくことも重要です。
築年数が同じ家でもリフォームの有無で状態に差が生じるため、査定では担当者から家の修繕およびリフォーム実施の有無を質問されます。
外壁塗装による補修など、リフォームの内容によっては査定金額のアップが期待できます。
修繕およびリフォームした事実を査定担当者に正しく伝えられるよう、査定日を迎える前に書面にて履歴をまとめておき、当日に渡すと良いでしょう。

まとめ

家の査定金額を算出する方法は、取引事例比較法と収益還元法、そして原価法の3種類です。
実際の査定では建物と土地、周辺環境を担当者がチェックします。
事前に相場の把握や清掃を済ませておくなどの注意点を確認し、自信をもって査定当日を迎えられるよう準備しておくことが望ましいです。