離婚や相続にともなう不動産売却における注意点について解説

離婚や相続といった人生の転機をきっかけに、不動産の売却を考える方は多いです。
不動産売却は一生のうちでそう何度も経験するものではないため、手続きについて不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における仲介と買取の違い、離婚や相続を機に売却するときの注意点について解説します。

不動産売却における注意点①仲介と買取の違い

不動産売却の際には「仲介による売却」と「買取による売却」と、2つの方法があります。
仲介と買取の違いは、主に以下の3つです。

①買主の違い

「仲介による売却」は不動産会社が仲介役となり買主を探し、不動産会社が立ち会いのもと売主と買主との間で売買契約を結ぶ方法です。
マイホームの売却の場合、買主は主に自己居住を目的としています。
一方で「買取による売却」は不動産会社が直接的に売主の物件を購入します。
買取をおこなう不動産会社は、購入した物件を改修し再販売することが目的です。
このように、買主が誰であるか、そしてどのような目的で物件を購入するのかが、売却方法によって異なります。

②売却にかかる時間の違い

仲介と買取では、売却にかかる時間にも大きな違いがあります。
仲介による売却の場合、購入希望者の集客や物件の内覧、さらには契約条件の調整などのプロセスが必要です。
そのため、物件が市場に出てから売却が完了するまでには、通常3か月から半年ほどの時間を見込む必要があります。
一方、買取による売却では、不動産会社が物件を購入するため、上記のような手続きは不要です。
売主が提示された買取価格に同意すれば、最短で3日から1週間で売却手続きを終えることが可能です。
そのため、急いで不動産を現金化したい場合には特に便利な選択肢となります。

③売却価格の違い

仲介と買取では、得られる売却価格にも違いがあります。
仲介による売却の場合、多くの購入希望者に対して広く物件を宣伝するため、市場価格に近い価格で売却が成立することが一般的です。
これにより、物件の価値を最大限に引き出すことが可能になります。
一方で、買取による売却では、不動産会社が直接買い取る形式のため、市場価格よりも1割から3割ほど安い価格での取引となることが多いです。
ただし、物件の状態や市場の需要に応じて、市場価格と同等の価格で取引されることもあります。

不動産売却における注意点②離婚を機に売却する場合

厚生労働省の調査によると、近年は結婚した夫婦の約3組に1組が離婚するとあります。
そのため、離婚をきっかけに不動産売却を考える方も多いです。
離婚による不動産売却では、以下の3点に注意が必要です。

• ●財産分与の方法：どのように共有財産を分割するかを決定し、公平な取り決めをすること
• ●不動産の名義：売却しようとしている不動産が誰の名義になっているか
• ●住宅ローンの残債：住宅ローンの残高を把握し、売却後の残債処理計画を立てること

上記のポイントを押さえ、適切な手続きを踏むと、離婚後の不動産売却をスムーズにおこなうことができます。

①財産分与の方法

財産分与は、夫婦が結婚中に築いた財産を離婚時に分割する手続きです。
財産には現金や有価証券だけでなく、不動産も含まれるため、どのように分けるかを協議する必要があります。
財産分与では、持分割合や収入は考慮せず、原則として夫婦が均等に（それぞれ半分ずつ）分け合うことが求められます。
不動産の場合、売却して現金化したうえでおこなう方法が一般的ですが、双方の合意があれば、異なる方法で財産分与を進めることも可能です。
たとえば、一方が不動産に引き続き住みたい場合は、住む方が相手に代金を支払い、不動産を買い取る形式での分与がおこなえます。
このように、お互いの合意に基づいて柔軟な対応が可能です。

②不動産の名義

不動産売却をおこなう前に、その不動産の名義が誰になっているかを確認することは重要です。
不動産の名義人でなければ、原則として売却はできません。
もし不動産が夫婦の共有名義の場合は、双方の同意が不動産売却には必要となります。
そのため、不動産を売却しようと考えたときには、まず所有者が誰であるかをしっかりと確認することが求められます。
名義人が誰なのか不明な場合は、購入時に交わされた売買契約書をご確認ください。
売買契約書に署名や捺印をしている方が名義人です。
共有名義の場合は、関連する全員の署名や捺印が記載されているはずです。
また、不動産登記簿で確認することもできます。
法務局の窓口やホームページから登記事項証明書を申請できます。

③住宅ローンの残債

住宅ローンの残債がいくらあるかを確認することは、不動産売却を検討する際に重要です。
売却価格が残債を上回る「アンダーローン」の場合、売却手続きは通常通り進めることができます。
不動産の売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額が財産分与の対象です。
一方、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金で支払えない分は、自己資金で支払う必要があります。
さらに、抵当権の抹消登記をおこなうための資金も準備する必要があります。

不動産売却における注意点③相続を機に売却する場合

相続をきっかけに売却する際は、以下の点に注意しましょう。

①遺産分割協議

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議をおこないましょう。
相続物件の売却はトラブルに発展する可能性があるため、とくに注意が必要です。
たとえば、被相続人と同居していた方がいる場合や、不動産売却により事業が継続できなくなる状況では、売却を反対される可能性があります。
不動産の売却は、相続人全員の同意が必要です。
そのため、相続物件を売却する前には、全員が売却に同意し、納得できる形で進めることが大切です。

②相続登記

相続登記とは、被相続人の名義から相続人への名義変更手続きのことを指します。
遺産分割協議や遺言で不動産の相続人が決定したら、法務局に所有権移転登記の申請手続きを進める必要があります。
不動産を売却する際、登記簿が売主の名義になっていなければ、売却はできません。
複数の相続人がいる場合には、共有名義で登記することも可能です。
ただし、共有名義は手続きが複雑化するため、通常は代表者の名前での登記が一般的です。
なお、2024年4月1日から、相続登記をおこなうことが法的に義務化されました。
相続で不動産を取得した場合、相続人はその所有権を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
遺産分割が成立した後は、分割成立日から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。
この義務を正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が課されることがあります。
正当な理由とは、たとえば、相続人が多く、戸籍謄本などの資料収集や相続人の特定に時間がかかる場合などです。
2024年4月1日以前に相続が開始されたケースでも、3年の猶予期間が与えられますが、この義務は適用されます。

③税金の支払い

相続にともなう不動産売却では、相続税だけでなく以下の税金も発生します。

• ●印紙税：売買契約書に課され、契約書に貼付する印紙を購入して支払う
• ●登録免許税：登記をおこなう際に支払う
• ●譲渡所得税：不動産の売却で利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課される

それぞれの税金について理解し、適切に準備をすると、スムーズな売却が可能になります。
譲渡所得税については、売却した年の翌年に確定申告が必要となるため、ご注意ください。

まとめ

仲介と買取の違いは、買主や売却期間、売却価格の3つです。
離婚を機に売却する際は、財産分与や不動産の名義、住宅ローンの残債にご注意ください。
相続を機に売却する場合は、遺産分割協議や相続登記、税金の支払いに注意が必要です。
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