不動産売却時の必要書類と取得方法！3つのタイミング別に解説

不動産を売却する際には、事前に必要な書類を準備することが重要です。
書類の準備を早めにおこなうと、手続きがスムーズに進み、トラブルを避けることができます。
本記事では、不動産売却時の必要書類を契約締結前、契約締結時、決済時の3つのタイミング別に解説します。

不動産売却前の必要書類

土地や建物を売却する際は、直前になって書類を準備しようとすると、保管場所が分からなかったり、書類の取得に時間がかかったりすることがあります。
早めに以下の書類を揃えると、手続きが順調に進行します。

建物図面・間取り図・測量図

間取り図は、部屋の配置や建物の構造に関する情報を示した書類です。
測量図は土地の形状や面積を詳しく記載したものです。
これらの図面は、物件の特徴や構造を示しており、不動産査定の際に詳細な情報を提供するために役立ちます。
物件を売るときには、チラシの作成や不動産情報サイト、不動産情報誌への掲載にも図面が必要です。
間取り図や建物図面があると、物件の魅力を具体的に伝えやすくなり、購入希望者に対する情報提供もスムーズにおこなえます。
これらの書類は、仲介の不動産会社を通じて、または法務局に申請して取得することが可能です。

住宅ローンの償還表

住宅ローンが残っている不動産を売却する際、償還表の提出が必要です。
償還表は住宅ローンの返済予定を示したもので、この表を使って、売却代金でローンの残りを完済できるかどうかを確認します。
通常、住宅ローンを組むときに金融機関から償還表が発行されます。
もし償還表を紛失してしまった場合は、金融機関に連絡して新しい償還表を発行してもらいましょう。

インスペクションの結果報告書

さらに、不動産の価値を高め、査定に有利に働かせるためには、他の関連書類も重要です。
たとえば、インスペクションの結果報告書や住宅性能評価書は、物件の状態や性能を詳細に示し、買主にとって安心材料になります。
とくに、築年数が古い物件の場合は、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書があると、購入者の信頼を得やすくなり、売却時にプラスの影響を与えることが期待できます。

購入時の売買契約書

不動産を売却する際には、過去にその物件を購入した際の売買契約書の準備も必要です。
購入時の売買契約書には、契約日や引き渡し日、物件の状態や特約事項が詳しく記載されています。
また、購入時の売買契約書があると、不動産売却後の確定申告の際にも役立ちます。

不動産売却の契約締結時における必要書類

必要書類の取得は、休日にはできない場合もあるため、どの書類をいつ取得できるかを事前に確認し、契約日までにすべての書類を準備することが重要です。
不動産の売買契約締結時に必要となる書類は、以下のとおりです。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証は、不動産の所有者であることを証明する書類を指します。
2005年の不動産登記法改正後は「登記識別情報」に変わりました。
登記済権利証または登記識別情報は不動産を購入した際に、法務局から新しい所有者に交付されます。
不動産の名義変更をおこなう際にも必要となるため、重要な書類です。
もし、登記済権利証や登記識別情報を紛失してしまった場合は、法務局に連絡して不動産登記事項証明書を取得する必要があります。
この証明書で所有権の詳細を確認できますが、登記済権利証や登記識別情報そのものの再発行はできません。
代わりに、司法書士を介して本人確認情報を提出すると、必要な手続きを進めることができます。

建築確認済証と検査済証

一戸建ての売買をおこなう際には、建物が法律で定められた基準を満たしていることを証明する「建築確認済証」と「検査済証」を用意する必要があります。
これらの書類は、家を購入したり新しく建てたりした時に取得されるため、大切に保管しておくことが重要です。
とくに注意したいのは、これらの証明書を紛失してしまった場合、再発行ができないという点です。
万が一、紛失してしまった場合は、代替となる書類を発行してもらうために役所を訪れる必要があります。
具体的には「建築計画概要書」などの書類が代わりになることが多いです。

付帯設備表・物件状況報告書

不動産を売却する際には、設備の状態や物件の現状、過去の修繕履歴などを買主に伝える必要があります。
これをおこなうために用いられるのが、付帯設備表と物件状況報告書です。
付帯設備表は、物件内の設備の種類や動作状態を詳細に記載した書類です。
物件状況報告書は、物件の現在の状況や過去の修繕履歴などをまとめた報告書になります。
付帯設備表・物件状況報告書は、不動産会社が標準的なフォーマットを提供し、売主が自身で記入するのが一般的です。
作成する際は、各設備の動作確認をおこないながら、それぞれの現状を正確に記録することが大切です。
これにより、契約締結時に買主に対して情報を提供でき、後のトラブルを防ぐことが可能となります。

固定資産税納税通知書

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税される税金です。
固定資産税納税通知書は、不動産の売却時に、売主と買主間でその年の固定資産税の精算をおこなう際に重要な役割を果たします。
納税通知書には、支払うべき固定資産税の金額が記載されており、その情報をもとに、売却日までの税金の責任をどのように分担するかが決定されます。

本人確認書類

本人確認書類は、取引する相手が不動産の登記名義人本人であることを証明するための書類です。
たとえば、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、写真付きの身分証明書などです。
不動産が複数人で共有されている場合は、全共有者の本人確認書類が必要になります。

不動産売却の決済時における必要書類

決済時には、残代金の受け渡しと物件の引き渡しがおこないます。
同時に所有権の移転登記や抵当権抹消登記もおこないます。
登記をおこなう際の必要書類は、以下のとおりです。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、固定資産税の対象となる資産の評価額を示す書類です。
固定資産評価証明書は、市町村役場で取得できます。
窓口で直接申請する方法の他に、郵送での申請も可能です。
ただし、郵送で書類を取得する場合は、通常1週間から2週間の時間がかかるため、決済の日程を確認し、十分な余裕をもって申請することが重要です。

印鑑証明書

印鑑証明書は、市町村の役所に登録された印鑑が本人のものであることを公的に証明する書類を指します。
不動産登記の申請の際も、本人の申請であることを証明するために印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書の発行は、市町村の役所の窓口または一部のコンビニエンスストアでも可能です。
発行する際には、印鑑登録証やマイナンバーカードが必要になります。
ただし、コンビニエンスストアでの発行はマイナンバーカードを使用する場合のみ可能で、印鑑登録証では申請できないので注意が必要です。

抵当権抹消時の必要書類

不動産売却時に住宅ローンを完済しても、登記簿に記載されている抵当権は自動的に抹消されません。
抵当権を抹消するためには、法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消に必要な書類は、ローンを提供した金融機関から送付されます。
そのため、物件の引き渡し日が決まったら、すぐに金融機関に連絡を取り、書類の準備を依頼しましょう。

まとめ

不動産売却前の必要書類は、図面や住宅ローン償還表、売買契約書などです。
契約締結時に必要な書類は、登記済証権利証や建築確認済証、本人確認書類などが挙げられます。
決済時は不動産登記が必要となるため、固定資産評価証明書や印鑑証明書などを準備しましょう。
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