不動産売却時にかかる仲介手数料とは？計算方法や安さで選ぶリスクを解説

不動産会社を通じて不動産を売却する際には、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。
これから不動産を売却予定の方は、事前にいくらぐらいかかるのか気になりますよね。
本記事では、仲介手数料とはなにか、仲介手数料の計算方法や仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。

不動産売却時にかかる仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産の売却が成功した際に、売主から仲介の不動産会社へ支払う成功報酬です。
売主から依頼を受けた不動産会社は売却の成功を目指し、広告や集客活動、物件の内覧案内、トラブル防止のための調査や契約書類の作成など、多くの業務をおこないます。
これらの業務に対する成功報酬が仲介手数料として設定されています。

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、売主が不動産会社に売却を依頼し、その売却が成功した時点で支払われます。
重要な点は、もし売却が成立しなければ、手数料の支払い義務は生じないということです。
仲介手数料は、一般的に2回に分けて支払います。
売買契約時に半分、物件の引き渡し日に残りの半分を支払います。

仲介手数料の法定上限額

仲介手数料には、法律によって定められた上限が存在します。
そのため、法外な仲介手数料を請求されることはありません。
事前に金額の目安を把握しておくと、資金計画を立てやすくなります。
不動産会社としては、透明性を持って手数料体系を説明し、お客様が安心して売却活動を進められるよう支援します。

仲介手数料の内訳

仲介手数料には、売却にともなうさまざまな活動費用が含まれます。
具体的には、以下のような売却活動にかかる費用もカバーしています。

• ●広告活動
• ●内覧の対応
• ●契約書を含む各種書類の作成
• ●融資手続きのサポート
• ●物件の引き渡し時の立ち合い

これらの活動は通常の業務範囲内であり、売主が別途費用を支払う必要はありません。
しかし、通常業務を超える特別な依頼をおこなった場合、追加の費用が発生することがあります。
たとえば、遠方の購入希望者との交渉や、高額な特別広告の依頼などが該当します。
追加費用が発生する際には、不動産会社は事前に売主の同意を得るため、無断で費用が加算されることはありません。
そのため、安心してご利用ください。

不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法とは？

仲介手数料の支払いには、相場価格は設定されておらず、法律で定められた上限金額が一般的な支払額となっています。

仲介手数料の上限額の計算方法

上限金額の計算は、売買代金に応じて次のようにおこないます。

• ●売買金額が200万円以下の場合：売買金額×5%＋消費税
• ●売買金額が200万円超え～400万円以下の場合：売買金額×4%＋2万円＋消費税
• ●売買金額が400万円を超える場合：売買金額×3%＋6万円＋消費税

物件の売却価格に基づいて仲介手数料の上限額を求めることができます。
たとえば、物件が3,000万円で売却された場合、計算式「3,000万円×3%＋6万円＋消費税」を用いると、仲介手数料の上限額は105万6,000円です。
不動産会社から物件の査定額を提示された際には、上記の計算式を用いて事前に必要な仲介手数料を確認すると良いでしょう。

低廉な空き家等の場合

2018年の法改正により、特定の低価格不動産、とくに空き家などに対する仲介手数料の特例が設けられました。
この特例では、通常の上限額を超えて仲介手数料を請求することが可能になります。
以前は200万円以下の不動産の場合、仲介手数料の上限は「200万円×5%＋消費税」で、最大でも11万円までとされていました。
しかし、法改正後は400万円以下の不動産でも、仲介手数料の上限が「18万円＋消費税」とされ、より高い手数料が設定できるようになりました。
さらに、2024年7月1日の法改正により、特定の仲介手数料の特例が拡大され、物件価格が800万円以下の不動産にも適用されるようになります。
特例の報酬額の上限が30万円に引き上げられ、消費税を加えた場合の総額は33万円です。
低廉な空き家等の特例は、遠方の不動産や空き家の売却が困難であった問題に対応するために導入されました。
とくに、遠方の物件や低価格の空き家の売却は、不動産会社にとって利益が少なく、効果的な売却活動が難しいという課題があります。
法改正によって、これらの物件の調査費や出張費などのコストをカバーしやすくなり、売却活動がおこないやすくなります。
つまり、売主は売却が困難だった物件をよりスムーズに市場に出すことが可能になるのです。
なお、この特例を適用するには、売主と不動産会社の間での合意が必要です。
低価格の不動産を売却する際には、事前にこの点を確認し、双方が納得した条件で仲介手数料が設定されるためご安心ください。

不動産売却の依頼を仲介手数料の安さだけで決めるリスク

仲介手数料には上限があり、その範囲内で不動産会社は手数料を自由に設定できます。
安い仲介手数料を設定している不動産会社は魅力的に感じるかもしれませんが、手数料の安さだけで選ぶのはリスクがともないます。

仲介手数料の安さがもたらすリスク

信頼できる不動産会社を選ぶことは、満足のいく不動産売却には不可欠です。
たとえば「近隣住民に知られずに家を売りたい」などの特別な要望がある場合、不動産会社の選定はさらに慎重におこなう必要があります。
不動産会社は通常、売主の要望や悩みを聞き出し、適した売却プランを提案します。
しかし、仲介手数料を極端に安く設定している会社の場合、サービスの質が低下することがあり、担当者が十分に売主の要望に対応してくれない可能性もあるでしょう。
満足度の高い不動産売却をおこなうためには、手数料の安さよりも不動産会社の信頼性を重視して選ぶことが重要です。
実績やサービスの質、担当者の対応力をしっかりと評価し、適切なサポートを提供してくれる会社を選ぶと、安心して不動産売却を進めることができます。

売却活動への影響

仲介手数料が低い場合、十分な売却活動がおこなえないリスクがあります。
仲介手数料には、広告宣伝費や内覧の際の交通費など、売却に必要なさまざまな費用が含まれています。
手数料が不足していると、不動産会社が経済的な損失を被ることも考慮が必要です。
不動産会社によっては、赤字を避けるために広告の露出を減らすなどのコスト削減措置を取る可能性もあるでしょう。
これにより、物件の売却が遅れたり、結果的に価格を下げる必要が生じることもあります。
しかし、仲介手数料が安いからといって必ずしもリスクがともなうわけではありません。
安い手数料で効果的なサービスを提供できる不動産会社も存在します。
仲介手数料が安く設定されている理由については、物件の査定を依頼するときに確認しましょう。
手数料が安い理由を理解すると、不動産会社の選定においてより適切な判断ができるようになります。

まとめ

不動産売却における仲介手数料とは、売却が成功したときに不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の上限額は、売買代金に応じて計算することが可能です。
仲介手数料が安いことだけを理由に不動産会社を選ぶと、十分に広告がおこなえないなどのリスクがあるため、ご注意ください。
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