土地の査定方法について！公的評価や道路との関係性もご紹介

土地を売却するときには、まず価格相場を把握する必要があります。
しかし、いったいどのような方法で土地の相場を把握するのか、わからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の査定で知っておきたい公的評価や前面道路との関係性、土地形状の種類についてご紹介します。

土地の査定で知っておきたい公的評価方法とは

土地における公的な評価額は、主に3種類です。
それぞれの特徴を知り、土地査定で役立ててみてください。

土地を査定するときの公的評価方法①地価公示

土地の公的評価方法として、まず知っておきたいのが「地価公示」です。
地価公示とは、国土交通省がおこなっている毎年1月1日時点における全国の土地価格基準値で、3月下旬から4月下旬にかけて公表します。
これらの価格は、全国約2万6,000か所にある「標準地」の価格を鑑定・評価した結果に基づいて決定されるのが原則です。
土地査定や相続税評価、固定資産税評価など、あらゆるケースで活用されるので、覚えておくと良いでしょう。
よく似た言葉に「基準地価」がありますが、これは国土計画利用法に基づいて、1名以上の不動産鑑定士によって評価されたものです。
地価公示は、2名以上の不動産鑑定士が評価するもので、基準地価とは公表時期も異なります。
基準地価の調査時期は、毎年7月1日となっており、公表は毎年9月下旬におこなうのが特徴です。

土地を査定するときの公的評価方法②路線価

土地査定をおこなうときには、路線価についても知っておく必要があります。
路線価は、国税庁が公表している毎年1月1日における価格です。
土地の相続財産評価額を決定するときに使用され、公示地価の80％にあたります。

土地を査定するときの公的評価方法③固定資産税評価額

土地査定の公的評価方法として、固定資産税評価額も押さえておかなければなりません。
固定資産税評価額は、固定資産税や登録免許税、不動産取得税の根拠となる価格です。
公示地価の70%が水準となっていますが、価格は3年に一度見直されるため、価格は定期的に変動します。

土地の査定方法なら「取引事例比較法」もおすすめ

土地を査定するときは公的評価を参考にしますが、それ以外の方法として「取引事例比較法」もあります。
取引事例比較法とは、近隣の成約事例を複数ピックアップし、比較検討しながら土地価格を算出する方法です。
この方法は、建物の査定でよく採用されますが、土地についても適用できます。
立地や土地の状況などから適正価格を判断していきましょう。
比較した事例が特殊なものであった場合には、査定額が大きく変動する場合があるので、査定時の比較対象は慎重に選ぶことが大切です。

土地の査定方法で知っておきたい前面道路との関係性

土地査定では、公的評価のほか、前面道路に注意しなければなりません。
道路との位置関係によって、査定価格は大きく変わってきます。
土地売却で損をしないように、道路との位置関係を事前に把握しておきましょう。

査定時に判断する道路との関係性①間口と奥行き

前面道路の間口と奥行きは、土地価格に影響します。
間口が広い土地は使い勝手が良くなるため、価格が上がりやすいです。
しかし、間口が狭く奥行きが長い土地は、利用しにくい傾向にあり、価格が下がってしまいます。
たとえば、駐車場の入り口と人の入り口が分けられる土地は、需要が高く査定額が上がるでしょう。
このように、間口の広さは視認性や設計の自由度を向上させる効果があります。
所有している土地の間口が広ければ、それが土地価格上昇のアピールポイントにもなるはずです。

査定時に判断する道路との関係性②接面道路の幅員

土地の前面道路は、幅員によって建築できる建物の大きさが異なります。
とくに、前面道路の幅員が狭いケースでは、大きな建物が建築できません。
その分、土地価格が下がるので、高値売却を目指している方は事前の対策が必要です。
前面道路の幅員を把握するには、道路台帳や位置指定道路図、建築概要書などの資料を閲覧する必要があります。
そのうえで、セットバックなどの対策をおこないましょう。

査定時に判断する道路との関係性③角地などの接面道路

土地査定では、角地などの接面道路との関係性も価格に影響を及ぼします。
角地とは、土地が街区の角にあり、直角に二面接している土地のことです。
このような土地は、一面にだけ道路が接している「中間地」よりも視認性が高く、日照や通風にも優れています。
店舗用の土地であれば、一段と需要が高まる傾向にあるため、土地を売却するときに知っておくと良いでしょう。

査定時に判断する道路との関係性④高低差

道路との高低差も価格に影響を及ぼすため、土地の状態はあらかじめ把握しておくことが大切です。
とくに、道路よりも低く接している土地は、下水本管に排水ができるように措置を施す必要があります。
それには、敷地内で下水をポンプアップしなければならないので、価格が下がる要因となりやすいです。
道路より高い土地は基本的に排水が有利になりますが、高過ぎる土地は敷地内に階段をつくる必要性が出てきます。
その分、価格が下がる可能性があるため、土地は「道路よりやや高く接している」のがおすすめです。

土地の査定で知っておきたい土地の形状とは

土地の査定方法には、さまざまなものがありますが、形状も価格を決める要因のひとつに挙げられます。
一般的に、土地の種類は「整形地」と「不整形地」の2タイプです。
売却で失敗しないよう、それぞれの特徴や価格に及ぼす影響を確認しておきましょう。

整形地とは

整形地とは、ある程度形が整えられている土地のことです。
正方形や長方形など、新しく造成された宅地は一般的に整形地と呼ばれています。
整形地のメリットは、建築制限がかかりにくいことです。
建物を建築しやすく、敷地全体を活用できます。
このような土地は価格が高くなりやすいため、買い手もすぐに付きやすくなるでしょう。
ただ、土地の面積が広ければ、価格に与える影響も少なく済みます。
土地形状の影響は、広さも加味したうえで決まるのがポイントです。

不整形地とは

不整形地とは、形状が正方形や長方形に整えられていない土地のことを指します。
不整形地には、さまざまな種類がありますが、以下のものが代表的です。

●角地
●三角地
●旗竿地
●台形の土地

そのなかでも、旗竿地は道路に接している出入り口が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地があるため、多くの建築制限がかかります。
買主が駐車場をつくりたくても、幅に制限が生まれるため、使いにくくなってしまうでしょう。
また、日当たりや風が通りにくいといったデメリットもあります。
さらに、建築や解体をおこなうときに、土地の形状が邪魔になってしまう可能性もあり、資産価値が落ちていくかもしれません。
このように、土地の形状は査定方法に大きく影響を与えるため、売却時にはしっかりと考慮する必要があります。
自分の土地が高く売れるか心配な方は、あらゆる査定方法を提案できる不動産会社に相談しましょう。
そういった不動産会社では、土地の形状や前面道路との関係性を考慮した査定をおこなうことで、比較的高い金額での売却に繋がると考えられます。

まとめ

土地評価では、公示地価や路線価、固定資産税評価額を参考にするほか、近隣の成約事例を見比べる「取引事例比較法」も活用できます。
査定では、前面道路との関係性も考慮しなければならないので、間口や幅員などを確認しておきましょう。
また、土地の形状が整形地か不整形地かどうかも、価格を決める重要なポイントとなります。