建物の査定方法とはどのようなもの？流れや依頼前にやることもご紹介！

一戸建ての売却方法としては、まず不動産会社へ査定を依頼し、適正価格を把握するのが基本です。
しかし、査定と一口にいっても種類があり、それぞれで特徴が変わるため、方法の詳細や利用の流れなどは一度確認したいところです。
そこで今回は、不動産会社がおこなっている査定の方法と流れにくわえ、依頼者のほうでやることもご紹介します。

建物の査定方法

不動産の査定方法には、簡易（机上）査定と訪問査定の2種類があり、建物に対してもどちらかを用います。
それぞれの査定方法の詳細は、以下のとおりです。

簡易（机上）査定

簡易（机上）査定とは、不動産の実物ではなく、インターネットで調べられるデータをもとに適正価格を判断する方法です。
この際、チェックに使うデータは、査定対象の不動産がある地域の過去の売買事例です。
あわせて、土地の目安額を判断するための公示地価や、査定対象の建物の間取りや築年数などもチェックされます。
簡易（机上）査定のメリットは、不動産の相場を手軽に把握できることです。
この方法では、スタッフが現地を訪問せず、データのチェックだけで結果が出るため、売主としては気軽に利用できます。
さらに、簡易的な査定とはいえ、結果は自動計算によるものではありません。
不動産会社のスタッフが適正価格を個別に判断しているため、結果にはある程度の信頼性が担保されています。
一方のデメリットは、査定方法の関係で、現地に行かないとわからない条件が結果に反映されないことです。
日当たりや風通し、建物の劣化具合などは不動産の適正価格に影響するものですが、いずれも現地に行かなければわかりません。
簡易（机上）査定では、そういった条件を反映できないため、訪問査定に比べると精度は下がります。

訪問査定

訪問査定とは、査定の担当者が現地を訪れたうえで、適正価格を判断する方法です。
また、簡易（机上）査定でチェックされるデータも、あわせて確認されます。
さらに、訪問査定は売主が立ち会う形になり、売主から担当者に直接伝えた情報も、結果に反映される可能性があります。
訪問査定のメリットは、参照される情報の多さから、結果の精度が高いことです。
現地に行かないとわからない建物の劣化具合などが結果に反映されるため、売却にあたっての現実的な価格が把握できます。
また、売主の事情に応じた適切な売り出し価格を担当者に相談できるのも、メリットのひとつです。
たとえば、早期売却を考えるなら、目安価格からいくら値下げすれば良いかなどを尋ねられます。
一方のデメリットは、査定の終了後に不動産の売却開始を求められやすいことです。
まだ売却の決心がついておらず、目安価格を参考までに知りたいだけのときは、簡易（机上）査定のほうがおすすめです。

建物の査定方法の流れ

2種類の査定方法のどちらを選ぶにしても、利用には一定の流れがあります。
建物の適正価格を調べるときに押さえたい基本的な流れは、以下のとおりです。

査定依頼

まずは、自分の建物や土地を調べてほしい不動産会社を決め、実際に査定を依頼します。
査定の依頼にあたって、来店は必須ではなく、近年ではインターネットやメール、電話などの方法で申し込みが可能です。
簡易（机上）査定を希望する場合、査定の際に細かい打ち合わせなどはありません。
依頼をすれば、簡易（机上）査定がまもなく実施されます。
この方法では、現地を訪問する手間がないため、結果は数日以内に得られます。
ここで提示された価格をもとに、建物などの売却を進めるかどうかを判断しましょう。

訪問査定の依頼

訪問査定を希望するなら、査定を依頼したのち、訪問日時の打ち合わせに入る流れとなります。
現地の確認には、目安として約1時間かかり、当日には売主の立ち会いが必要です。
この点をふまえ、都合の良い日時を担当者と話し合って決めましょう。
都合の良い日時を事前にいくつか設けておくと、担当者との打ち合わせがスムーズです。

現地調査の実施

訪問査定の当日を迎えたら、指定の時間に担当者が不動産を訪問し、現地調査が実施されます。
当日の手続きの流れは一概にいえませんが、建物のなかは基本的に確認されます。
とくに、汚れが溜まりやすいお風呂やトイレ、キッチンは重点的に確認されるため注意しましょう。
また、建物とあわせて敷地も調査対象となり、境界線の位置が登記簿の情報と食い違っていないかなどがチェックされます。
なお、当日は担当者と対面で話せる良い機会であり、疑問点や不明点は遠慮なく尋ねることをおすすめします。

査定結果の確認

訪問査定の一連の流れにおいて、最後の段階にあたるのが、結果の確認です。
早ければ、訪問の翌日に結果がわかりますが、参照する情報の多さから、1週間ほど時間がかかることもあります。
結果を確認するときは、提示された価格の根拠に注目したいところです。
根拠があいまいでは、いくら高額が提示されていても、信頼性はいまひとつなので要注意です。

不動産の査定を依頼する前にやること

不動産の査定を受けるとき、売主側で依頼前にやることは以下のとおりです。

やること①売買相場の把握

不動産の査定を受けるときは、売買相場を売主側で把握しておくことが大事です。
査定後に提示される価格の妥当性は、売主が自分で判断する必要があるためです。
売買相場を把握していないと、査定が終わって結果が提示されても、判断基準がなくて困ってしまいます。
不動産の売買相場は、インターネットを使えば個人で調査可能です。
不動産のポータルサイトなどで売り出し価格をチェックすると、おおよその相場を把握できます。
ただし、価格調査の方法としては、これから売りたい建物や土地と条件の近いデータを参照するのが基本です。
前提条件が異なるデータを参照すると、相場をうまく把握できないため注意しましょう。

やること②長所の把握

訪問査定では、売主から担当者に伝えた内容が、結果に反映される可能性があります。
不動産の長所をしっかり伝えると、良い価格で売れる可能性が高くなります。
しかし、売主側で長所を把握できていないと、担当者にうまくアピールできません。
せっかくのアピールポイントを見落としていると損なので、自分の不動産の長所は査定前に一度整理しておくことをおすすめします。

やること③改修履歴の確認

売却したい不動産が建物なら、改修履歴の確認が売主側でやることのひとつに挙げられます。
水回りのリフォームや外壁塗装など、建物のメンテナンスを過去におこなっていると、査定での評価が高くなるためです。
マンションにおいては、管理組合による大規模修繕が主なアピールポイントにできます。
過去の改修履歴を伝え忘れると損であり、査定を依頼する前に一度確認したいところです。

やること④住宅ローンの残額の確認

売却したい建物を住宅ローンで購入したときは、ローンの返済状況が査定で確認されます。
不動産を売却するには完済が不可欠であり、まだ返済途中にあるなら、売却金を返済に充てるなどして清算しなくてはなりません。
そのため、住宅ローンがまだ残っているなら、残額は重要なポイントとなります。
年末残高証明書などが手元にないときは、返済中の金融機関まで残高証明書の発行を依頼しておきましょう。

まとめ

不動産の査定方法には、簡易（机上）査定と訪問査定の2種類があり、前者は手軽な一方で精度面に限界があり、後者は高精度な一方で売却開始を求められることが少なくありません。
査定の流れは、不動産会社への依頼から始まるのが基本で、訪問査定を選ぶなら、日時を決めたうえで当日に現地調査がおこなわれます。
依頼にあたって売主側でやることは、売却したい不動産の売買相場を事前に把握しておくことなどです。