不動産売却前に把握したい「レインズ」について！利用する流れも解説

不動産の売却について不動産会社に相談すると「レインズ」とのフレーズを耳にする機会があります。
レインズとは何か、どのような流れのなかでレインズを利用するのかについて知っておくと、納得のいく形で不動産を売却できるでしょう。
今回は、レインズの概要と利用する流れ、利用するうえで理解しておきたい媒介契約の種類を解説します。

不動産売却前に知りたいレインズとは

レインズとは、全国にある不動産会社だけが閲覧できるネットワークシステムのことです。
運営元は国土交通大臣より指定された不動産流通機構であり、場所を問わずさまざまな不動産の情報を閲覧できます。
ちなみに、レインズのアルファベット表記であるREINSは、不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）の頭文字を並べたものです。

不動産流通機構の種類

レインズを運営する不動産流通機構は、全国に4つ存在します。
最大規模を誇る「東日本不動産流通機構」、通称・東日本レインズは北海道や東京都など17都道県が対象です。
中部レインズの通称で呼ばれる「中部圏不動産流通機構」は、富山県や三重県を含む7県を対象としています。
「近畿圏不動産流通機構」、通称・近畿レインズは滋賀県や和歌山県など6県が対象です。
「西日本不動産流通機構」は西日本レインズとも呼ばれており、鳥取県や高知県、福岡県など17県と東日本レインズと同規模を誇ります。

不動産売却においてレインズを利用するメリット

レインズを利用して不動産売却をおこなうメリットの1つは、スムーズな不動産の売却が実現しやすい点です。
レインズは、パソコン1台あれば、全国にある不動産会社が閲覧でき、買主の候補をほかの不動産会社の顧客まで確認できます。
全国各地の不動産から希望条件に合う物件を手軽に検索できるため、売却活動を開始してから売買契約を結ぶまでの時間を短縮しやすいです。
2つ目のメリットは、これまでの取引実績を確認できる点が挙げられます。
不動産の売買契約にいたった場合、不動産会社はレインズに売買価格や契約年月日など詳細な情報を登録します。
そのため、レインズのデータベースには、全国の不動産会社がこれまでに登録してきた情報が蓄積されているのです。
データベースの情報を参考にすれば、適正な売却価格を判断しやすくなるため、不動産の売却活動を開始するタイミングで、情報を閲覧する不動産会社は珍しくありません。

レインズの閲覧が不動産会社に限定されている理由

レインズの情報を閲覧できるのが不動産会社に限定されている理由は、個人情報の保護です。
レインズに登録されている情報には、売主や物件の情報などプライバシーに関わる内容が含まれているため、一般の方の閲覧には制限が設けられています。
なお、レインズに掲載されている情報の一部をまとめた「レインズマーケットインフォメーション」は一般の方でも閲覧可能です。

不動産の売却に向けてレインズを利用する流れ

不動産売却でレインズを利用するまでの流れは、まず売主による相談です。
売却したい不動産を所有している方が、不動産会社へ連絡し、売却を希望する旨を伝えます。
売主から相談を受けた不動産会社は、レインズへアクセスし、登録されている情報をもとに、売却希望の不動産がある周辺の価格相場などを調査します。
周辺相場など必要な情報を確認したら、不動産会社は売却希望の不動産の査定額を決め、売主へ報告がなされるという流れです。
そこから、売主が提示された査定額で問題ないと判断した場合は、不動産会社と媒介契約を結び、そのあとでレインズに不動産情報が登録されます。
媒介契約のうち、専任媒介契約および専属専任媒介契約には、レインズへの情報登録義務があるため、レインズを利用したい方はどちらかの契約を選びましょう。
売却活動の末に買主が見つかり、晴れて売買契約が結べたら、不動産会社はレインズに契約が成立した旨を登録して終了です。

囲い込みに注意

レインズを利用して不動産を売却する場合、物件の囲い込み問題には注意が必要です。
物件の囲い込みとは、売却の仲介をする中でレインズに不動産情報を登録せず、売主から依頼を受けた不動産会社が自力で買主を見つけようとする行為を指します。
不動産情報を登録したとしても、ほかの不動産会社から情報確認が入った場合に、商談中などと嘘の情報を伝えるケースもあるかもしれません。
もし、買主を自力で見つけられれば、その不動産会社がもらえる仲介手数料が2倍になるため、囲い込みをおこなう不動産会社が存在します。
しかし、売主側にとって、囲い込みは売買契約成立のきっかけを失うことに繋がりかねません。
囲い込みの被害に遭わないためにも、不動産会社に売却活動を依頼する流れのなかで、必ずレインズへの登録証明書を受け取るようにしましょう。
基本的に、登録証明書は媒介契約を結んだあと、レインズに不動産情報を登録した際に交付されます。
また、買主からの需要が高いことが見込まれるエリアにありながら、売買契約にいたらない場合も、物件の囲い込みがおこなわれているおそれがあります。
長期にわたって売却活動を依頼しても、成約につながらないようであれば、状況の説明を求めるのが良いでしょう。

不動産売却時にレインズ登録義務がある媒介契約の種類

不動産売却を不動産会社に依頼するには、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。
そのうちレインズへの登録義務が定められているのが、専任媒介契約および専属専任媒介契約の2種類です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、売却活動を依頼できる不動産会社が1社に限定されている媒介契約のことです。
特定の不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶと、依頼先を増やしたいと思っても、別の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。
売却活動中は、売主が自ら買主を見つけてくることは認められておらず、買主を探すのは依頼先の不動産会社に限られます。
レインズへの登録期限は、媒介契約を結んだ翌日から数えて5日以内です。
なお、登録期限内に含まれている不動産会社とレインズの休業日は除外されます。
また、専属専任媒介契約は活動報告義務が設けられており、売主に対して1週間につき1回以上電子メールあるいは文書の2種類で活動内容を知らせる必要があります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同様、依頼できる不動産会社が1社に限られている媒介契約のことです。
しかし、専属専任媒介契約と異なるのが買主の選定方法で、専任媒介契約では売主が自分で不動産の買主を見つけられるため、不動産会社と売主の2組が買主を探すことになります。
専任媒介契約におけるレインズへの登録期限は、媒介契約を結んだ翌日から数えて7日以内です。
しかし、登録期限内に不動産会社およびレインズの休業日が含まれている場合は除外して日数を計算します。
不動産会社に定められている活動報告義務は専任媒介契約にもあり、売主に対して2週間につき1回以上連絡すれば良いとされています。
また、報告手段は電子メールあるいは文書の2種類です。

まとめ

レインズとは、全国の不動産情報が閲覧可能な不動産会社用のネットワークシステムです。
レインズを利用する流れは、売主による相談からはじまり、媒介契約を結んで不動産情報の登録へと進みます。
レインズへの登録義務があるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約の2つのため、レインズによる状況確認を希望する場合は、どちらかの契約を結びましょう。