空き家は売るか貸すか？売却方法やポイントもご紹介！

使い道のない空き家は、売るか貸すか判断に悩む方も少なくないでしょう。
どちらの選択肢にも、それぞれメリット・デメリットがあるので、慎重に選ばなければなりません。
そこで今回は、空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とともに、売却方法やポイントをご紹介します。

空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とは

空き家を売るか貸すかは、それぞれの特徴を把握してから判断することが重要です。
それぞれのメリット・デメリットを比較して、どちらが自分にとって得か判断していきましょう。

空き家を貸すメリット①家賃収入が得られる

空き家を賃貸物件にして貸し出すと、月々家賃が手に入ります。
とくに、オーナーが自分で物件を管理する場合には、管理会社を介しないことで、多くの資金が手元に入るでしょう。
金額によっては、家賃で得た収入から管理費や固定資産税の支払いも捻出可能です。
また、入居者の多くは、一度契約を結ぶと長期間に渡って物件に住み続けます。
その間、まとまった収入を確保できるのは、空き家を貸す大きなメリットといえるでしょう。

空き家を貸すメリット②家の所有権を失わない

空き家を貸し出しても、家の所有権はそのまま持ち続けられます。
契約期間が満了すれば、家を明け渡してもらえるため、将来的に資産として残せるのが特徴です。
将来家に戻る予定がある方は、あらかじめ期間が決まっている「定期借家契約」を結ぶとよいでしょう。

空き家を貸すデメリット①管理費用がかかる

空き家を貸すと、物件の維持管理がかかります。
水回りのトラブルや設備の不具合などにも対応しなければならないため、ケースによってはコストが高くなってしまうでしょう。

空き家を貸すデメリット②トラブルに巻き込まれる可能性がある

入居者によっては、家賃を滞納したり、近隣トラブルを起こしたりする可能性があります。
このようなケースでは、大家としてトラブルを解決しなければならないため、ストレスに感じてしまう場合があるかもしれません。
また、掃除をしない入居者だと、壁や床の痛みが酷くなるおそれもあるので注意が必要です。

空き家を売るメリット①まとまった資金が入る

空き家を売ると、まとまった資金が手に入ります。
とくに新築や築年数の浅い物件は、売却価格が高く付きやすいため、住み替え費用としても活用できるでしょう。
ケースによっては、住宅ローンの返済負担も減らせるはずです。

空き家を売るメリット②管理の手間を省ける

売却後には、家の管理が必要ありません。
固定資産税などの維持費もかからないので、ランニングコストを省きたい方に向いています。

空き家を売るデメリット①家を手放さなければならない

家を売ってしまうと、不動産の所有権はなくなります。
将来的に住む予定がある方や思い出のある家を手放したくない方は、空き家を売却するより貸し出すほうが良いでしょう。

空き家を売るデメリット②売却コストがかかる

家を売るには、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用・印紙税などが発生します。
さらに、住宅ローンが残っている場合には、繰り上げ返済手数が必要です。
ローンを完済できなければ、差額分を手元の資金から出す必要も出てきます。
売却には、ある程度まとまった資金が必要になるため、資金計画は慎重に立てることが大切です。
その分、建物を管理するコストが省けるので、使い道のない空き家は売却することをおすすめします。

空き家を売る方法とは

空き家を売る方法は、主に「古家付き土地のまま売る方法」「解体してから売る方法」「リフォームをしてから売る方法」の3種類です。
それぞれ特徴があるので、売却で失敗しないよう事前に把握しておくと良いでしょう。

古家付き土地のまま売る方法

古家付き土地なら、土地とともに古い家が売却できます。
家が付いたまま土地を売却するため、建物の解体費用もかかりません。
素早く売りに出せるので、売却活動もスムーズに進むでしょう。
ただ、売却価格が安くなりやすいことはデメリットです。
とくに、空き家を長く使用していない場合は、建物の劣化が激しいため、土地の分まで価格を下げてしまうおそれがあります。
ケースによっては損をしてしまうおそれがあるので、売却する場合は建物の状況に合わせて、解体するか検討していきましょう。

解体してから売る方法

空き家の劣化が著しい場合は、建物を解体してから売却することをおすすめします。
解体費用はかかりますが、その分、あらゆる場面で土地活用が可能です。
買手のニーズに合わせて、賃貸物件にしたり駐車場にしたりとさまざまな活用ができます。
建物を取り壊す場合は、解体しても問題ない建物かを確認し、各種コストも考慮したうえで売却に臨むことが大切です。

リフォームをしてから売る方法

空き家をリフォームして、物件の魅力を高めてから売りに出す方法もあります。
リフォームによって問題が改善されれば、築年数が古い物件でも買手が付くスピードも早まるでしょう。
注意点は、売却までに工事の時間がかかることです。
すぐにまとまった資金がほしい方には、おすすめできません。
また、リフォームをした部分すべてが価格に反映されるとは限らないこともデメリットです。
リフォームは個人の趣味が出やすく、全面的におこなうと購入希望者を狭めてしまう可能性もあります。
このように、売却方法によってさまざまな特徴があるので、売主の状況を考慮しながら最適な方法を検討していきましょう。

空き家を売る場合のポイント

空き家の売却を成功させるためには、いくつかポイントを押さえておかなければなりません。
不動産売却は高額な取引となるため、慎重に行動する必要があります。

空き家売却のポイント①境界を確認する

空き家の売却では、隣地との境界を確認しておきましょう。
境界線が曖昧だと、不動産売却で揉める可能性があります。
近隣トラブルは売却手続きを遅らせる原因にもなるので、事前に対策しておくことがポイントです。

空き家売却のポイント②長期戦を覚悟して計画する

空き家の売却では、ある程度の長期戦を覚悟して計画を立てる必要があります。
「1か月で売却したい」などのように短期の計画を立ててしまうと、価格を下げざるを得ません。
より高値で売却するためにも、3〜6か月での計画を立てることをおすすめします。
また、その間に発生する固定資産税やメンテナンス費などの維持費もあらかじめ用意しておくのがポイントです。
資金が足りなくて売却できないといった失敗がないように、入念な計画を立てておきましょう。

空き家売却のポイント③空き家の状態をチェックする

空き家の状態を確認せず売却すると、引き渡し後に買主と問題になるおそれがあります。
引き渡し後に「シロアリが発生していて柱が腐食していた」など、重大な瑕疵が発覚した場合には、売主に契約不適合責任が問われるので注意が必要です。
ケースによっては、損害賠償を請求されかねないため、売却前には一度建物の状態を確認しておくのが良いでしょう。
ホームインスペクションなどを実施し、重大な欠陥が見つかった場合には、修繕しておくことも大切です。

まとめ

空き家を貸すと家賃が入りますが、その分、管理の手間はかかります。
売却すれば維持費などの負担もなくなり、まとまった資金が確保可能です。
空き家の売却方法には3種類あるので、それぞれの状況を考慮するとともに、売却前には境界を確認するなどポイントを押さえておきましょう。