ローン残債がある不動産はどう売却する？押さえたいポイントを解説！

不動産の売却を考えていると、価格がまず気になるところですが、前提としてローン残債の有無に注意が必要です。
ローン残債は売却の支障となりやすく、場合によっては建物や土地をうまく手放せなくなってしまいます。
そこで今回は、基本である抵当権とは何かにふれたのち、ローン残債がある不動産を売却する方法・流れと注意点を解説します。

抵当権とは？ローン残債がある不動産を売却する基本

売却したい不動産にローン残債があるなら、抵当権に関する以下の基本をまず押さえなくてはなりません。

抵当権とは

抵当権とは、融資を受けて購入した不動産に設定されている権利です。
抵当権の設定者は、資金を融資した金融機関であり、目的は返済滞納時の債権回収にあります。
金融機関が抵当権を行使すると、対象の建物や土地を差し押さえられ、強制的に売却されて資金を回収することになります。
この抵当権がないと、債務者の返済が滞った場合に、そのまま貸し倒れとなりかねません。
融資の結果が貸し倒れに終わっては困るため、金融機関はローンの提供にあたって抵当権を設定するのが一般的です。

抵当権がなくなるタイミング

購入した不動産から抵当権がなくなるのは、ローンを完済したあとです。
完済以後は、金融機関にとって差し押さえの必要がなくなるため、抵当権の抹消が可能となります。
ただし、完済をもって抵当権が自動的に消えるわけではなく、抹消の手続きは自分でしなくてはなりません。
抵当権を抹消する方法にあたるのが、法務局でおこなう抵当権抹消登記です。
実施にあたっては、まず住民票や抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報などの必要書類を揃えます。
必要書類が揃ったら法務局へと申請し、手続きが終わるのを待ちます。
申請が受理され、内容が反映されるまでには約1～2週間かかるため注意が必要です。
また、申請した内容が正確に反映されたかどうか、手続きの完了後に自分で確認しましょう。
抵当権抹消登記は、一般の方にはやや難しい手続きであり、方法としては専門家である司法書士への依頼がおすすめです。
しかし、一般の方でも申請自体はできるため、個人で実施しても問題はありません。

抵当権と不動産売却の関係

不動産はローンを完済していれば、自由に売却できるものの、まだ返済中なら基本的に手放せません。
両者の違いは抵当権の有無であり、まだ返済中の段階では抵当権があるため、売却は困難です。
なお、ローンを完済しているものの、抵当権抹消の手続きを忘れている場合も、そのままでは売却できません。
それほど、抵当権の影響は大きいため、すでに完済しているなら、抹消の手続きをまずおこないましょう。

ローン残債がある不動産を売却する方法・流れ

不動産の売却は、ローンの返済を終えてからおこなうのが基本ですが、完済を待たずに手続きを始めることも不可能ではありません。
しかし、方法や流れは状況によって変わるため、詳細はよく確認する必要があります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産の売却価格がローン残債を上回っている状態です。
この場合、不動産の売却に大きな支障はなく、通常に近い形で手続きを進められます。
抵当権は売却の支障にはなるものの、売却手続きが終わるまでに抹消できれば問題ありません。
アンダーローンなら、売買が成立して売却金を受け取った時点で完済が可能です。
そのため、売却金が入ったらただちに完済し、抵当権抹消登記を済ませる流れで対応できます。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産の売却価格がローン残債を下回っている状態です。
この状態で仮に不動産が売れたとしても、売却金の全額を返済に充てても完済にはいたりません。
完済できないと抵当権が残るため、不動産の売却が不可能となってしまいます。
オーバーローンの不動産を売却するには、返済金の不足を自己資金で補うのがひとつの方法です。
売却価格と残債額の差額を自己資金で埋めれば、売却と同時に完済する流れで対応可能となります。
ただし、自己資金で返済金の不足を埋めるには、資金面の余裕が必要です。
あわせて、手持ちの不動産を予定よりも安く売ってしまうと、計算が狂って完済が難しくなるおそれもあります。

リースバックは可能なのか

リースバックとは、不動産の売却後、手放した住宅などを賃貸物件としてそのまま利用できる方法です。
持ち家が賃貸物件に変わり、家賃の支払いは始まるものの、引っ越しの手間が省ける点などが魅力です。
ローン残債がある不動産のリースバックは、アンダーローンならとくに問題ありません。
一方、オーバーローンだと、売却後に残債を清算できないことで対応できないことが多いです。
なお、リースバックの可否は不動産の条件によっても変わるものです。
たとえば、建物に雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵があると、ローン残債とは関係なく、リースバックが難しくなる場合もあります。

ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点

ローン残債がある不動産を売却する場合、押さえたい注意点がいくつかあります。

築年数の影響

売却金でローン残債を清算する予定なら、建物の築年数は重要な注意点となります。
建物は、築年数を重ねるほど価値が見込まれなくなり、売却価格も下がるものだからです。
また、建物が古くて人気がなく、なかなか買主が見つからないと、売り出し価格を見直さなくてはなりません。
当初の見込みよりも売り出し価格が下がるほど、売却金で残債を清算しにくくなる点は要注意です。
さらには、築年数の影響で売却価格が下がり、ローンの完済が難しくなると、売却自体が不可能となってしまいます。
この場合には、返済金の不足を自己資金で穴埋めできないかを一度検討してみましょう。

一括返済に必要な手続きや手数料

ローン残債の清算は、資金さえあれば、ただちにおこなえるとは限りません。
一括返済にも多少の準備が必要であり、2～3週間ほどの待ち時間は発生するものです。
また、基本的に来店は不要ですが、金融機関によっては来店を求められるなど、手続きの流れは一概ではありません。
また、一括返済にかかる手数料も注意点のひとつで、借り入れから返済までの期間に応じて金額が変わることもあります。
くわえて、売却額と残債額がほぼ同額だと、一括返済に必要な手数料によって計画が狂いかねません。
残債の清算に支障が出ないよう、一括返済の手続きや手数料について金融機関で一度相談することは、注意点として押さえたいところです。

返済滞納時の売却方法

返済がすでに滞っており、債権者によって抵当権が行使されそうな状況なら、任意売却が比較的おすすめです。
任意売却とは、債権者に相談し、完済を待たずに抵当権を抹消してもらってから不動産を売却する方法です。
任意売却をしないまま抵当権が行使されると、競売により不動産が処分されます。
競売の価格は、市場価格よりも2～3割安く、残債を減らすうえでは不利です。
任意売却は、競売よりも高く売れやすいうえ、債務者の意思で手続きを進められます。
競売よりも何かと有利なため、可能なら任意売却で不動産を処分したいところです。
ただし、任意売却は債権者が同意しないと実行できないのが注意点です。
債務者の一存ではおこなえないものの、交渉により同意を得られる可能性はあるため、返済が滞っている場合は一度検討してみましょう。

まとめ

抵当権とは、貸し倒れに備えて金融機関が設定する権利であり、完済を迎えれば抹消可能となりますが、手続きは自分でしなくてはなりません。
ローン残債がある不動産の売却は、アンダーローンならそれほど難しくありませんが、オーバーローンでは返済金の不足を自己資金で補うなどの対応が必要です。
売却にあたっては、建物が築年数を重ねていると売却価格が下がる傾向にあり、残債の清算に差し障りやすいことなどに注意しましょう。