住宅ローンを一括返済するメリットや注意点とは？適したタイミングも解説

住宅ローンの返済期間は、長期となることがほとんどです。
しかし人生はなにがあるかわからないため、資金に余裕があるうちにまとめて返済しておきたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は住宅ローンの一括返済をお考えの方に向けて、一括返済のメリットや注意点、実施に適したタイミングを解説します。
より良い形で一括返済をおこなうためにも、ぜひご参考になさってください。

住宅ローンを一括返済するメリット

住宅ローンの一括返済とは、その名のとおり、住宅ローンの返済期間中に残債を一括で返済することをいいます。
まとまったお金があり、そのお金を一括返済にあてても生活に支障がない方におすすめです。
住宅ローンを一括返済するおもなメリットは、次のとおりです。

メリット1：総返済額が減少する

住宅ローンの返済額には、借り入れ金と利息が含まれています。
返済期間が長引けば長引くほど利息を支払う回数が増え、より多くのお金を支払うことになるのです。
しかし住宅ローンを一括返済すると、利息の支払いもその時点でストップします。
将来支払うはずだった利息を支払う必要がなくなり、総返済額が減少することがメリットです。

メリット2：保証料が戻ってくる可能性がある

住宅ローンの契約時には、原則として保証会社と保証委託契約を締結しなくてはなりません。
住宅ローンの支払いが滞っても保証会社が立て替えるため、金融機関も安心して貸付ができるようになるのです。
保証会社と契約を締結する際には、保証料を支払います。
支払い方法にはいくつか種類がありますが、返済期間分をまとめて前払いをしている場合は、一括返済時に短縮された期間の分だけ保証料が戻ってくるかもしれません。
保証会社や金融機関、借り入れ金額などにより詳細が異なるため、ご自身の契約内容や返戻金の有無・金額については個別にご確認ください。

メリット3：余裕が生じる

住宅ローンは大きな金額を借り入れるため、数万円以上の支払いが毎月1回・30年以上続くこともあります。
長期で住宅ローンを契約した結果、完済が定年後になる方も少なくありません。
住宅ローンの支払いが数か月滞るとマイホームが競売にかけられ、強制的に引っ越すことになってしまいます。
長期間支払い続けられるのか、急病などで支払えない状態に陥らないかなど、大きな精神的負担を感じる方もいることでしょう。
また家計における住宅ローンの割合が高く、金銭的にひっ迫した生活となることも少なくありません。
住宅ローンを一括返済すると、精神的・金銭的な負担が解消され、余裕が生じることがメリットのひとつです。

住宅ローンを一括返済する際の注意点

住宅ローンを一括返済すると、返済総額が減少したり、保証料が戻ってくる可能性があったりと、金銭面でのメリットを多く得られます。
しかし一括返済手数料などの支払いも生じるため、住宅ローン残債を上回る金額を用意しなくてはなりません。
無理に一括返済をすると、一括返済後に不測の事態が生じた際に金銭的に対応できず、生活が困窮してしまうでしょう。
そのため、手元にある資金で一括返済が可能なのか、一括返済後の生活に支障が出ないかなどをしっかりと確認することが注意点として挙げられます。
まとまった資金があっても一括返済には不安を感じる方には、住宅ローンの一部を前倒しで返済する「繰り上げ返済（一部繰り上げ返済）」がおすすめです。
まとめて支払うほどではないものの当初の予定より早く完済したい方向けに、契約期間中に毎月の返済額を増額できる制度を導入している金融機関もあります。
今後の生活や資金繰りをよく考えたうえで、ご自身に合った方法を選択してください。
住宅ローンの一括返済時に生じる費用の種類と目安額は、次のとおりです。

一括返済手数料

一括返済手数料の金額は、金融機関や借り入れ状況などによって異なります。
目安は1万～5万円ですが、手数料がかからない金融機関も存在するためご確認ください。
一括返済をするタイミングによっては、今後支払う利息の金額よりも一括返済手数料の金額のほうが高くなる可能性もあります。
完済間近で一括返済をご検討中の方は、とくにしっかりと確認するようにしましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンの契約時には、金融機関により土地や建物に抵当権が設定されています。
住宅ローンの支払いが滞った場合、土地や建物を競売にかけて貸付金を回収するためです。
抵当権が設定されている土地や建物は、所有者であっても自由に売却することができません。
売却の予定がない方でも、不測の事態に備えて抵当権を抹消しておくことが大切です。
抵当権は住宅ローンを完済すると消滅しますが、登記簿から自動で消えるわけではありません。
住宅ローン完済後に金融機関から届く必要書類を用いて、住宅ローンを完済した方がご自身で、もしくは司法書士に依頼して、抵当権抹消登記と呼ばれる手続きをおこなう必要があります。
抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税）は、不動産1つあたり1,000円です。
このほか、書類の取得費用や司法書士への報酬などで、数万円の支払いが生じます。

住宅ローンの一括返済に適したタイミング

注意点の章で解説したように、住宅ローン完済間近で一括返済をおこなうと、利息よりも一括返済手数料のほうが高くなるおそれがあります。
「いつか住宅ローンを一括返済したい」と考えている方は、ご自身に損のないタイミングで実施することが大切です。
住宅ローンの一括返済に適したタイミングとしては、次のような時期が挙げられます。

住宅ローン控除が終了したタイミング

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じた金額が所得税や住民税から差し引かれる制度です。
2024年の改正では、住宅ローン契約後から10～13年間、住宅ローン残高の0.7％を所得税もしくは住民税から差し引けるようになりました。
たとえば、今年の年末時点での住宅ローン残高が2,000万円であれば14万円が、来年末が1,900万円であれば13.3万円が節税できる仕組みです。
住宅ローン控除にも上限額はありますが、10～13年間にわたり節税できるため、お得な制度だといえるでしょう。
住宅ローンを一括返済すると、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。
住宅ローン控除の期間中の方は、終了までに資金を貯めて、住宅ローン控除が終了したタイミングで一括返済を実施すると良いでしょう。

相続などでまとまったお金を得たタイミング

相続などでまとまったお金が生じたタイミングも、一括返済に適しています。
相続で得たお金は給料などとは異なり予定外の収入であるため、一括返済に使っても生活に差し障りが生じにくいでしょう。
ただし、まとまったお金を相続した場合は相続税も高額になってしまいます。
全額を一括返済にあてると相続税が支払えなくなる可能性があるため、注意してください。

一括返済を避けるべきタイミングとは？

適したタイミングとは反対に、まとまったお金を得ても一括返済を避けたほうが良いタイミングもあります。
それは、子どもが独立する前と定年退職のタイミングです。
子どもが独立する前は、教育費などで想像以上の出費が生じる可能性があります。
教育ローンは住宅ローンよりも高金利であるため、貯蓄がある場合は教育費にあてたほうが良いでしょう。
また定年退職時に退職金で一括返済を考える方は多いものですが、退職金を使ってしまうと老後の生活が困窮してしまうかもしれません。
定年退職時には住宅ローンの完済が近いことも多く、無理に一括返済をしないほうが良い可能性があります。

まとめ

住宅ローンを一括返済するメリットは、総返済額が減少する、保証料の返戻金を受け取れる可能性があるなどです。
しかし一括返済には一括返済手数料などの出費も生じるため、よく計算したうえで利用することをおすすめします。
一括返済の実施に適しているのは、住宅ローン控除が終了したタイミングや、まとまったお金を得たタイミングです。