住宅ローンの借り換えとは？上手に活用するためのポイントも解説

住宅ローンの契約時はマイホームを取得する手続きなども重なり、バタバタと慌ただしいものです。
しっかりと確認せずに住宅ローンを契約してしまった、お得な住宅ローンを見つけたなどで、変更したいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンは一度契約したら変更できないわけではなく、借り換えることが可能です。
今回は、住宅ローンの借り換えとはなにかにくわえ、上手に活用するために押さえたいポイントや、メリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、新たに住宅ローンを借りてこれまでの住宅ローンを一括返済することです。
住宅ローンの契約者は、引き続き新しいローンを返済することとなります。
住宅ローンの借り換えと聞くと「同じ家で住宅ローンを契約するのだから、前回と返済額が同じになるのでは」と疑問を感じる方は少なくありません。
実は、住宅ローンは金融機関や返済方式などによって金利が異なるため、上手に選択すると前回よりも低金利での借り入れが実現するのです。
2024年4月、住宅金融支援機構は2023年4月～2024年3月に住宅ローンを借り換えた方を対象に「住宅ローン（借換え）利用者調査」を実施しました。
これによると、借り換え前の金利でもっとも多いのは「年1.0％超～年1.5％以下」であるのに対し、借り換え後は「年0.5％以下」となっています。
また、金利が低くなったと答えた方は全体の93.3％でした。
多くの方が住宅ローンの借り換えによって、金利を下げていることがわかります。

住宅ローンを借り換える理由

先ほどの調査によると、住宅ローンの借り換えを検討した理由としてもっとも多いのは「借り換え前より金利が低くなるから」でした。
金利タイプによっては、将来の金利上昇を見越して早めに借り換えたという方も見られます。
いずれにしても、住宅ローンをお得に利用したい、リスクを回避したいという思いから借り換えを実施しているようです。

住宅ローンの借り換えを上手に活用するためのポイントとは

住宅ローンの借り換えを検討している方の多くが望むのが、住宅ローンをお得に利用することです。
しかし住宅ローンを借り換えた方の全員が、失敗なく借り換えられているわけではありません。
住宅ローンを借り換えてみたものの、思ったほどの効果を得られずに終わった方もいます。
その理由はさまざまですが、何を重視すべきかわからなかったり、各金融機関のメリットに目移りしたりして、しっかりと比較検討できなかったケースは珍しくありません。
そこでこの章では、住宅ローンの借り換えを上手に活用するためのポイントを3つに絞って解説します。

ポイント1：諸費用の金額を確かめる

住宅ローンを契約した際に手数料などの諸費用がかかったように、住宅ローンの借り換え時にも諸費用が必要です。
新しい住宅ローンの契約時に支払う事務手数料や保証料、抵当権設定費用などにくわえ、以前の住宅ローンで設定された抵当権を抹消するための費用や、一括返済手数料などもかかります。
金融機関によって異なりますが、諸費用は借り入れ金額の3％ほどが一般的です。
3,000万円を借り入れるのであれば、90万円程度になるでしょう。
住宅ローンの借り換えが成功するかどうかは、借り入れ金額や金利差、返済期間に左右されます。
あまり金利差がないケースや完済が近いケースでは、借り換えによって減少した金額よりも諸費用として支払った金額のほうが大きくなってしまうかもしれません。
まずは借り換えによって抑えられる金額と諸費用の金額を計算し、希望するほどの節約効果が生じるかどうかを確認することをおすすめします。

ポイント2：適したタイミングを逃さない

住宅ローンの借り換え時には、契約時と同様に契約者や不動産に対する審査があります。
住宅ローンを借り換えると経済的な負担が軽減される可能性がありますが、すでに生活が苦しいタイミングで借り換えようと思っても審査にとおらないかもしれません。
収入が下がる可能性がある、転職を検討しているなど、金銭的な不安が生じそうな場合は早めに動き、タイミングを逃さないことが大切です。
また、金利タイプごとに適したタイミングが存在します。
金利の上昇が予想される前に固定金利型に借り換える、長期間金利が上がる可能性がないケースでは変動金利型に借り換えるといったように、経済の動きを敏感に察知するようにすると、さらに上手に活用できるでしょう。

ポイント3：団信の保障内容を確認する

住宅ローン契約時に団体信用生命保険（団信）に加入するように、借り換え時にも団信に再加入しなくてはなりません。
これまでの団体信用生命保険は、住宅ローン契約者が死亡したり、重い障害を負ったりした際に、保険金を住宅ローンの支払いにあてるためのものでした。
しかし近年は8大疾病に対応する団信や、配偶者の疾病までカバーする団信も登場して人気を集めています。
どの住宅ローンに借り換えようか迷いが生じた場合は、団信の保障内容で決めるのもひとつの方法です。

住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットとは

最後に、住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットを確認しておきましょう。

メリット1：金銭的な負担が軽減する可能性がある

すでに解説したとおり、住宅ローンの借り換えを上手におこなうと金利の低い住宅ローンを利用できるようになります。
同じ金額を借り入れたとしても金利が下がると返済総額が減少するため、金銭的な負担が軽減されることがメリットです。
最初の章でご紹介した調査によると、変動型に切り替えた方の約68％、固定期間選択型に切り替えた方の約73％、全期間固定型に切り替えた方の約56％が、住宅ローンの返済額が減少したと答えています。
それぞれの1か月あたりの減少額は、次のとおりです。

●変動型金利に借り換え：5千円以下
●固定期間選択型金利に借り換え：1万円超～1万5千円未満
●全期間固定型金利に借り換え：5千円超～1万円未満

月々の減少額はわずかだとしても、1年、10年と月日を重ねるうちに大きな金額になることでしょう。

メリット2：現状に合った住宅ローンを利用できる

住宅ローンの契約から月日が経ち、家族構成や収入額、将来に関する意識などが変わった方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを借り換えると、返済期間を短縮したり、団信の保障が充実した住宅ローンに入り直したりすることができます。
市場の動向に明るい方であれば、金利の今後を察知して、適した金利タイプを選択し直すことも可能です。

デメリット1：損をするケースもある

住宅ローンを借り換えるタイミングによっては、かえって損をする可能性があります。
住宅ローンの借り換えでメリットが大きいのは、次のようなケースです。

●住宅ローン残債が1,000万円以上ある
●返済期間が10年以上残っている
●借り換え前と後で金利差が1％以上ある

上記以外のケースでは、借り換えで減らせる金額よりも諸費用の金額のほうが大きくなるかもしれません。
また金利の動きなどを見誤ると、借り換え後の金利のほうが高くなってしまうこともあるでしょう。

デメリット2：住宅ローン控除の対象外となる可能性がある

国税庁は、住宅ローン控除の対象となる住宅ローンはマイホームの取得や改築のための直接的な費用でなくてはならず、以前の住宅ローンを完済するための住宅ローンの借り入れは直接的な費用とはいえないため、住宅ローン控除の対象外としています。
しかし、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するものであることが明らかであり、さらに住宅ローン控除の要件を満たしている場合は、例外的に住宅ローン控除を利用することが可能です。
住宅ローン控除の要件のうち、気をつけたいのは「10年以上の返済期間があること」です。
住宅ローンの借り換えでは返済期間を短縮できることがメリットですが、10年よりも短くなった場合は住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。
なお、住宅ローン控除の期間中に借り換えたとしても、控除期間が延長されることはありません。

まとめ

住宅ローンの借り換えとは、新たに住宅ローンを借りてこれまでの住宅ローンを一括返済することです。
上手に借り換え後の住宅ローンを選択すると、金利が下がり、総返済額が減少する可能性があります。
しかしタイミングによっては思ったほどの効果が得られないこともあるため、上手に活用するポイントを外さないようにしましょう。