マイホームの買い替えのタイミングは？住宅ローンが残っている場合も解説

長い人生のなかでは、さまざまな理由からマイホームの買い替えをしたいと考えることがあります。
しかし、現在の自宅で住宅ローンを返済している途中だと、買い替え自体をあきらめてしまうかもしれません。
そこで今回は、マイホームの買い替えで返済中の住宅ローンをどのようにすれば良いのか、マイホームを買い替えるメリットと年収ごとにおすすめの買い替えタイミングを解説します。

マイホームを買い替える場合に返済中の住宅ローンはどうする？

現在住んでいるマイホームを売却して、新居を購入する買い替えを希望していても、現在のマイホームで住宅ローンが残っていることがあります。
住宅ローンを完済していなくても、買い替えが可能になる場合もありますので、まずは計画を考えてみましょう。

資金計画を立てる

現在のマイホームで住宅ローンが残っている場合、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかがポイントです。
住宅ローンの融資をおこなっている銀行などは、売却代金でのローン完済ができない場合には売却に同意しないことがあります。
したがって、マイホームの買い替えの計画でまず考えることは、残っている住宅ローンの金額確認を含めた資金計画です。
資金計画のなかでは、現在のマイホームがいくらで売れそうかといった売却金額も把握しておく必要があります。
近隣の似た物件の成約金額や売り出し価格から、ある程度の売却金額はチェックできますが、より実際に近い売却金額を把握するには、不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。
住宅ローンの残債と売却金額が把握できたら、買い替えで住宅ローンの完済が可能なのか、新居で新たに住宅ローンが組めるのかといった点を確認しましょう。

売却先行と購入先行どちらかを選ぶ

マイホームの買い替えでは、現在のマイホームを売ってから新居を購入する売却先行か、新居を買ってから古いマイホームを売却する購入先行かを選ぶ必要があります。
住宅ローンが残った状態で買い替えを進める場合、ほとんどのケースで選ばれるのは売却先行です。
売却先行を選ぶと、売却代金で住宅ローンを完済してから新居を購入するため、資金計画に余裕が生まれます。
一方で、購入先行の場合には、自己資金または新たな住宅ローンを組んで新居を購入しなければなりません。
もちろん、購入先行では残っている住宅ローンを自己資金などで一括返済しなければ、古いマイホームの売却ができないことも注意点です。

マイホームを買い替えるメリット

住宅ローンが残っていても、マイホームの買い替えの目途が立ったならば、今一度マイホームを買い替えるメリットについて考えてみましょう。
もちろん、資金計画において、預貯金を減らしてまで買い替えをおこなうか迷っている場合にも、買い替えのメリットをチェックすることは大切です。

ライフスタイルに合わせた暮らし方ができる

マイホームの買い替えのメリットとしてまず挙げられるのが、その時点でのライフスタイルに合わせた無理のない暮らしができることです。
一般的な方のライフスタイルは一生涯同じではなく、年齢とともに変化していきます。
たとえば、転勤や転職で遠方への引っ越しが必要になったり、親の介護のために同居できるバリアフリー住宅が必要になったりする場合があります。
このほかにも、子どものいるファミリーであれば、子どもの成長や人数に合わせて広いマイホームが必要になるでしょう。
子どもと暮らしている間は広いマイホームが必要であっても、子どもが進学や就職を機に独立した後は、反対に広すぎる家は負担が大きくなることも注意点です。
現在のライフスタイルを考えて、今のマイホームの場所や広さ、設備などに不満を抱いているならば、買い替えをおこなうメリットが大きくなります。

資産価値の向上が可能になる

マイホームの買い替えとは、購入のために多額な出費が発生するだけでなく、現在の不動産よりも資産価値の高い不動産を購入するチャンスでもあります。
不動産の資産価値は、人気や需要によって変動するものです。
したがって、現在お住まいのマイホームの資産価値が、減少傾向だったり、横ばいだったりするならば、買い替えにメリットがあります。
駅の近くのマンションや人気エリアの一戸建てなど、長期的な資産価値の変動を見極めて、メリットの多い買い替えを考えましょう。

住宅ローンが残っていても買い替えならばできる

住宅ローンを返済している途中のマイホームには、融資をおこなっている銀行などによって抵当権が設定されています。
これは、住宅ローン融資における担保であり、抵当権が設定されているマイホームは自由に売却できません。
住宅ローンが残った状態でマイホームを売却したいと考えても、住宅ローンの完済が見込めないならば、銀行は売却に同意しないことがほとんどです。
しかし、単なる売却ではなく買い替えの場合には、残ったローンを新たな住宅ローンとまとめられることから、銀行が同意してくれる可能性があることはメリットとなります。

年収ごとのマイホームを買い替えるタイミング

マイホームの買い替えを考える場合、年収と買い替えのタイミングが大切になります。
年収によって、買い替えに適したタイミングがあるのはもちろんのこと、購入できるマイホームも違います。

頭金を支払えるタイミング

マイホームの買い替えでは、手持ちの預貯金のなかから頭金を支払うのが一般的です。
頭金として必要な金額の目安は、購入するマイホームの価格の1～2割ほどとなります。
預貯金が頭金の金額ギリギリの場合、マイホームの買い替えに適したタイミングとはいえません。
無理をして頭金を支払ってしまってから家族が病気になると、思わぬ出費に苦しむことがあります。
とくに、主に家計を支えている家族が病気で求職する場合には、頭金で預貯金がなくなり生活が苦しくなることが考えられます。
マイホームの買い替えを考えるならば、万が一の場合でも生活に影響を与えないように、年収金額のなかから計画的に頭金を貯めることが大切です。

借入可能額が希望ラインに達したタイミング

住宅ローンは希望する金額を上限なく借りられる訳ではなく、年収によって借入可能額が設定されているのが一般的です。
そのため、年収によっては希望する不動産を購入できる金額を借りられない場合も考えられます。
借入可能額が希望ラインに到達するまでは、買い替えのタイミングではありませんが、借入可能額が希望ラインに達したら、買い替えを考えるタイミングといえるでしょう。
具体的な借入可能額の目安としては、税込み年収が300万円では1,970万円、税込み年収が500万円の場合であれば3,290万円となります。

安定した住宅ローン返済ができるタイミング

住宅ローンを利用してマイホームの買い替えを考えている場合、毎月の住宅ローン返済が不安になるかもしれません。
安定した住宅ローン返済ができるかどうかを判断するには、年収に占める返済金額の割合である返済負担率を考えることが大切です。
一般的には、安定した返済を続けるには、返済負担率を25％以下に抑える必要があるとされています。
実際の年収から計算した実際の返済負担率が25％を上回るか下回るかによって、買い替えのタイミングを知ることも可能です。
ただし、子どもの教育や親の介護にお金がかかるなど、それぞれのライフスタイルによって適した返済負担率は異なります。
さらに、一般的に安定した返済ができるのは定年までの期間であることから、住宅ローンの返済期間についても考えることが大切です。

まとめ

マイホームの買い替えで住宅ローンの返済が残っている場合、資金計画を考えたうえで、売却先行か購入先行かを選ぶことが大切です。
マイホームの買い替えには、ライフスタイルにあった暮らし方ができるなどのメリットがあります。
自分の年収に適した買い替えタイミングもチェックして、マイホームの買い替えを進めましょう。