入院中に不動産を売却するには？手続きの方法や認知症対策をご紹介

入院中、今後のことを考えて不動産を売却しようと考える方は少なくありません。
自分や親が入院中に不動産売却をおこなうとき、どのような方法をとる必要があるのか、知りたい方もいらっしゃるでしょう。
今回は、自分や親の入院中に不動産売却をおこなう方法や、親が認知症になってから不動産を売却する方法についてご紹介します。

自分の入院中に不動産を売却する方法

不動産を売却するときは、原則売主と買主が顔を合わせて契約に立ち会う必要があります。
そのため、自分が入院中に外出できない状態で売却するときは契約の会場を病院にする、代理人を立てる、別の方に名義変更をするなどの方法をとる必要があるでしょう。
それぞれの方法について、どのような手続きが必要なのか解説します。

病院を売買契約の会場にする

入院中の面会に制限がないのであれば、自分が入院している病院を契約の会場にすると余計な手間がかかりません。
不動産会社の担当者や買主の方本人など、売買契約に必要な方に病院まで直接出向いてもらうと良いでしょう。
売買契約を締結する会場を病院にしたいときは、事前に不動産会社の担当者にその旨を伝え、買主の方に了承をとる必要があります。
また、売主の方と買主の方が顔を合わせるのが難しいときは、持ち回り契約によって不動産会社の担当者が双方のもとに足を運ぶことも可能です。

代理人を立てる

面会に制限があるときなど、どうしても売主の方本人の立ち会いが難しいときは代理人を立てて手続きを代行してもらうこともできます。
代理人を立てるためには、委任状を作成して誰に売却を任せるのか、どこまでの権限を行使できるのかなどを定めなければなりません。
代理人になれる方には制限はなく、家族や親族、弁護士や司法書士だけでなく知人や友人にも依頼可能です。
ただし、委任状に定めた内容を忠実に守ってもらう必要があるため、できる限り信頼できる方を選ぶ必要があります。
代理人を立てるときは、その代理人に不動産売却を任せる旨を記載した委任状、売主本人の印鑑証明書、代理人の身分証明書、実印、印鑑証明書などが必要です。

別の方に名義変更する

自分で不動産売却の手続きを進めるのが難しいときは、家族や親族などに名義変更して売却してもらう方法もあります。
不動産売却の主体が自分から新しい名義人の方に移るため、自力で手続きをする必要がありません。
名義変更の方法には贈与と売買がありますが、贈与のときは新しい名義人の方に贈与税が発生します。
また、売買のときは通常の売却同様、利益次第で譲渡所得税を支払う必要があり、売却代金が相場よりも低すぎると贈与と見なされる可能性があるため注意しましょう。

親の入院中に不動産を売却する方法

親の入院中に子である自分が不動産を売却するときは、親に代理人に指定してもらう、生前贈与などで名義変更をしてもらうなどの方法があります。
ただし、親の不動産を売却するときは親と自分の二者間だけで話を進めないように注意が必要です。
親の入院中の不動産売却について、どのような方法がとれるかや気を付けたい部分について見ていきましょう。

親の代理人として売却する

入院中の親に代わって自分が不動産を売却するときは、代理人として委任状を作成してもらうとスムーズです。
委任状に売却希望価格など親の意向を書いてもらえば、どのような条件で売却したら良いか迷わずに済みます。
ただし、代理人が子どもであっても委任状、不動産所有者の印鑑証明書、代理人の身分証明書や実印、印鑑証明書などは必要です。

親から自分に名義変更して売却する

入院中の親の手を煩わせずに売却を進めたいときは、親から自分に不動産の名義を変更すると良いでしょう。
売却の主体が自分になるため、自由な条件で不動産を売却できるようになります。
まとまったお金が用意できるときは、親から不動産を買い取ってから売却するのがおすすめです。
そうでないときは生前贈与により不動産を譲り受けることになりますが、贈与税が発生するため注意しましょう。
なお、相続時精算課税制度を利用すれば贈与税を相続が発生するときまで先送りにできます。
制度を利用しても贈与税の支払いから逃れられるわけではないものの、一時的に負担を軽くすることが可能です。

名義変更のときはほかの相続人にも配慮する

入院中の親から自分に不動産の名義を変更して売却するときは、自分以外の相続人のことも考慮する必要があります。
名義変更は親の財産を自分が受け取ることでもあるため、相続時の財産総額が減ってしまうためです。
ほかの相続人からは名義変更で財産を譲り受けた側が贔屓されているように見えるときがあり、トラブルになるケースがあります。
入院中の親と自分だけでなく、ほかの相続人にも相談しながら名義変更や売却の手続きを進めていくのがおすすめです。

入院中の親が認知症になったときに不動産を売却する方法

入院中の親が認知症になったとき、通常の方法で不動産を売却するのは難しいです。
認知症になると判断能力が下がり、本人の意思を確認するのが難しくなるため、だまされて財産を失うのを防止するため不動産の売却もできなくなります。
親が認知症になったときの不動産売却はどうすれば良いのか、詳しく見ていきましょう。

親が認知症になったら成年後見制度を利用する

親が認知症になったとき、成年後見制度を利用して成年後見人を立てると不動産を売却可能です。
これは判断能力が低下した方の財産を法律をもとに守ることを目的とする制度であり、本人が事前に後見人を指定しておく方法と家庭裁判所に選任してもらう方法があります。
本人が認知症になる前に任意の人物を後見人として選ぶ制度が任意後見制度、本人が認知症を発症したあとに家庭裁判所に後見人を選任してもらう制度が法定後見制度です。
基本的に、任意後見制度であれば本人が希望する方を後見人に指定できますが、家庭裁判所の判断で覆る可能性もあります。
法定後見制度のときは最初から家庭裁判所が後見人を選任するうえ、弁護士や司法書士など法律の専門家が選ばれる可能性が高いです。
親が認知症になったあとは法定後見制度しか利用できないため、なるべく健康な間に後見人を指定してもらうと良いでしょう。

家庭裁判所に後見人を選任してもらうには？

認知症になった方の後見人を家庭裁判所に選任してもらうためには、申し立てが必要です。
申立書と申立手数料、戸籍謄本、後見登記事項証明書、通信用切手、登記手数料を用意し、認知症になった方の所在地にある家庭裁判所に申し立てします。
ただし、申し立てができるのは本人、配偶者、四親等以内の親族、検察官などであり、誰でも申し立てできるわけではないため注意しましょう。
申立書には後見人の候補となる方の名前が記載されており、その方が後見人にふさわしいかを家庭裁判所で審理します。
未成年や破産の経験がある方は、名前が記載されていても選任されることはまずありません。
また、親族の名前が書いてあっても家庭裁判所がふさわしくないと判断したときは弁護士や司法書士などが選任されます。
審理が終了すると家庭裁判所から審判書謄本が送付され、法定後見の開始とともに登記がおこなわれるのが一連の流れです。
申し立てから審理の完了までは1～2か月程度かかるため、不動産売却を希望するときはスケジュールに合わせた手続きが必要になるでしょう。

まとめ

自分が入院している間に不動産を売却したいときは、関係者を病院に呼ぶか代理人を立てると良いでしょう。
入院中の親の不動産を売却するときは、自分を代理人にしてもらうか不動産の名義変更をおこなう必要があります。
親が認知症になったときは、成年後見制度を利用して後見人を立てましょう。