不動産売却における媒介契約とは？メリットと注意点を解説

不動産売却を進めるうえで、媒介契約を締結する場合があります。
そこで今回は、この契約の概要やシステムなどを分かりやすく解説し、今後の手続きに役立てられる情報をお届けします。
契約締結のメリットや注意点も詳しくご紹介しますので、現在建物や土地を売る予定がある方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

媒介契約とは

まずは媒介契約とは何なのか、概要を解説します。
仕組みについて見聞きした経験がない方はご覧ください。

3種類に分けられる

不動産売却をおこなう場合、専門業者に仲介を依頼するのが一般的です。
基本的に、土地や住まいを売る際には、個人の売主と買主が独自で取引を進めることはありません。
個人同士の取引では、不動産会社が間に入り、売買活動を進めたり、契約手続きのサポートをしたりします。
そして、物件の売主は業者に対して売却活動を依頼する際、その活動内容や条件、さらに買主が見つかった場合の報酬金額などを事前に取り決めましょう。
この取り決めを「媒介契約」と呼びます。
また、この契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれに特徴があります。
業者に取引を仲介してもらう場合は、これら3種類の違いを事前に把握しておくようにしましょう。

一般媒介契約

この契約方法で契約を締結した場合、他の業者にも同時に仲介を依頼することができます。
たとえば、A社で売却活動を依頼しつつ、別のB社にも同様の作業を依頼しても問題ありません。
この契約方法では複数の業者に相談できるため、スムーズに買主を見つけられる可能性があります。
また、売主が自分で買主を見つけた場合も、取引を進めることができます。
取引における自由度が高く、さまざまな制約が少ない点が魅力です。

専任媒介契約

この場合、依頼できる業者は1社のみです。
そのため、A社とB社が候補であった場合、いずれかを選択しなければなりません。
有効期限は3か月です。
また、売主が自分で買主を見つけた場合でも、取引を進めることができます。
レインズに物件情報が登録されるのは、依頼から7日以内であり、販売状況の報告は2週間に1回以上行われます。

専属専任媒介契約

この契約方法では、契約できるのは1社のみです。
複数の業者に相談することはできませんので、注意するようにしましょう。
また、ほかの契約方法とは異なります。
売主が自分で買主を見つけた場合でも、業者を通して取引を進めなければなりません。
有効期間は3か月以内で、レインズへの登録は5日以内におこなわれます。
状況報告は1週間に1回と、もっとも頻繁におこなわれます。
ただし、報告の方法についてとくにルールはなく、電話、メール、専用アプリなど、さまざまな方法で報告がおこなわれる可能性があるでしょう。

媒介契約のメリットや違い

契約締結すると、さまざまなメリットがあります。
以下でそれぞれの契約内容に置けるメリットや違いを見てみましょう。

販売活動の報告を受けられる

専属専任媒介契約および専任媒介契約では、販売活動に関する報告義務があります。
いずれの契約方法でも、業者から定期的に現状に関する情報を受け取ることができます。
そのため、「しっかり買主を探してもらえているだろうか」「対応が後回しにされていないだろうか」といった不安を軽減できるでしょう。
信頼できる業者に販売活動を依頼しても、その対応が真摯であるかは分からないことがあります。
とくに不動産売却の場合、買主を見つけなければ取引を始めることができません。
そのため、状況報告がないと先行きが見えず、不安が募ることがあります。
これらの契約方法であれば、定期的な情報共有があるため安心です。
とくに専属専任媒介契約の場合は、7日に1回以上の報告が義務付けられており、コンスタントな対応を希望する方に適しています。

一般媒介にもメリットがある

一般媒介契約の場合、販売状況に関する情報を報告する義務はありません。
そのため、業者が現在何をしているのかが、ほかの契約方法よりも分かりにくい側面があります。
しかし、一般媒介契約にはほかの契約方法と比較して契約できるメリットがあります。
依頼先の業者を選ぶ際、どのサービスを利用するか悩む方も多いのではないでしょうか。
その際、候補に挙がっている複数の業者と契約し、同時に販売活動を進めることができます。
ほかの契約方法では1社のみとの契約が求められるため、これは一般媒介に特有の魅力と言えます。
販売状況についての報告義務はないものの、複数の業者に販売活動を依頼すれば、早く買主を見つけられる可能性があるでしょう。
状況報告がコンスタントにおこなわれていても、その業者の対応が不十分であれば、買主は見つかりにくくなります。
業者選びに自信がない場合や、報告頻度よりも契約できる業者の数を重視する方におすすめです。
どの契約方法にもメリットとデメリットがあるため、どれが最も優れているとは一概には言えません。
ここまで解説したそれぞれの違いを理解し、自分に合った契約方法を選択する必要があります。

媒介契約の注意点

契約締結をする際は、いくつかの注意点を意識しなくてはなりません。
トラブル防止のためにも、以下を把握しておきましょう。

内見が被らないようにする

複数の業者に依頼している場合、内見希望者が複数現れ、同日に対応を希望されることがあります。
最悪の場合、同日に希望が入っていることを見落とし、そのまま予定を組んでしまう可能性も考えられます。
バッティングした場合はキャンセルせざるを得なくなるため、購入希望者にマイナスイメージを与える可能性があるでしょう。
このような事態を避けるためには、スケジュール管理を細かくおこなうことが重要になります。

複数の業者に契約する場合は3社まで

複数の業者に依頼できるからといって、あまり多くの業者に相談すると、やり取りが複雑化する恐れがあります。
基本的に、複数の業者とストレスなくやり取りできるのは3社程度までと考えられるため、依頼する業者はその範囲内に収めることを推奨します。
もちろん、それ以上の数でも問題はありません。
しかし、同じポータルサイトに広告を掲載しても、購入希望者が集まるとは限りません。
数が多ければ良いというわけではないため、数が多くなりすぎないように、注意が必要です。
また、広告掲載については業者に確認が必要です。
具体的には、どのサイトに物件情報が掲載されるのか、また掲載される広告の内容も尋ねておきましょう。
自分のイメージと異なる場合は、その旨を正直に伝えた方が良いです。
さらに、レインズへの物件情報登録がおこなわれるかも確認しましょう。
一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないため、業者によっては情報をサイトに掲載しないことがあります。
また、掲載可能と言われた場合は、その内容について契約書にしっかり記載してもらいましょう。
言った・言わないの問題を回避するためには、文面に内容を残しておくことをおすすめします。
登録後はレインズから証明書が発行されるため、発行された場合は大切に保管してください。

まとめ

不動産売却における媒介契約には、主に3種類があります。
契約内容によって販売活動の報告義務の有無をはじめ、さまざまな違いがあるのが特徴です。
内見のバッティングを避ける、広告について確認するなどの注意点を意識しましょう。