不動産売却で消費税がかかるケースとは？売る際の注意点もチェック

私たちがお店の商品を買ったり、サービスを受けたりしたとき、消費税という税金を支払います。
消費税は支払先の事業者（お店）に対して納税義務が生じる、間接税の一つです。
今回は不動産売却で消費税がかかるケースと非課税のケース、売るときの注意点について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で消費税が課税されるケースとは？

まずは、不動産売却で消費税が課税されるケースについて解説します。

課税されるケース1：不動産会社に支払う仲介手数料

課税されるケースとしてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料とは、売却のサポートを依頼した不動産会社に支払う費用となります。
売却が成立した際にそのお礼として支払う、成功報酬です。
仲介手数料の金額は契約金額によって異なり、さらに下記のとおり法律で上限額が定められています。

• 契約金額200万円以下：契約金額×5%＋税
• 契約金額200万円を超え～400万円以下：契約金額×4%＋税
• 契約金額400万円超え：契約売却価格×3%＋税

仲介手数料は、不動産価格のうち、消費税を抜いた金額に対して課税されることになります。
計算する際は、税抜き価格から算出することがポイントです。
また、上記はあくまでも上限額となっており、それ以下であっても問題はありません。
とはいえ、上限額での請求となるケースが一般的といえます。

課税されるケース2：住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料も、課税されるケースの一つです。
土地や建物の購入時は、たくさんのお金がかかるため、住宅ローンを利用した方も多いのではないでしょうか。
売却時に残債がある場合、完済してからでないと、土地や建物を売ることができません。
住宅ローンを利用すると、金融機関が対象の土地や建物に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、お金を貸している金融機関が、不動産を担保にする権利です。
万が一返済が滞ったり不可となったりした場合、債権者は担保にしている不動産を売り、貸したお金を回収します。
抵当権を抹消するための条件が住宅ローンの完済となるので、一括返済をする必要があるのです。
住宅ローンの一括繰り上げ返済には、一定の手数料がかかり、その手数料に対して消費税が課税されます。
手数料がいくらになるかは金融機関によって異なり、固定金利の場合で3万円～5万円、それ以外で3,000円～5,000円となるのが一般的でしょう。

課税されるケース3：司法書士へ支払う報酬

課税されるケースとして、司法書士へ支払う報酬も挙げられます。
住宅ローンの残債を一括返済したあとは、抵当権抹消登記の手続きが必要です。
抵当権抹消登記は、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士に依頼するのが一般的となります。
専門家に依頼した場合は報酬の支払いが必要となり、その報酬に対しても税金がかかります。
報酬の相場は5,000円～2万円となっており、消費税をプラスすると5,500円～2万2,000円ほど必要となるでしょう。
ちなみに不動産売却時は、所有権の移転登記も必要です。
所有権移転登記とは、所有者の名前を売主から買主に変更する手続きとなります。
所有権移転登記の費用は、売主ではなく買主が負担するのが一般的です。

不動産売却で消費税が非課税になるケース

続いて、不動産売却で消費税が非課税になるケースについて解説します。

非課税になるケース1：土地を売ったとき

非課税になるケースとしてまず挙げられるのが、土地を売ったときです。
土地は建物と違い、消費されるものではないという考えがあります。
そのため、土地を売ったときは非課税となるのが一般的です。
建物と土地をセットで取引したときは、建物部分にのみ課税されることになります。
ただし、1か月未満の土地の貸付や、駐車場など場所の利用に伴う土地の利用時は、非課税の対象外となるので注意が必要です。

非課税になるケース2：個人が建物を売る場合

個人が建物を売る場合も、非課税になるケースに該当します。
先述のとおり、土地は消費されるものではないので、非課税となるのが一般的です。
そのため、建物は課税対象となります。
しかし、サラリーマンが中古物件などを売却した場合、課税業者ではないので消費税は非課税です。
購入者にとっては、課税事業者ではない個人から直接物件を購入した方が、消費税の分だけ建物にかかる費用を抑えることができます。
ただし、売主が個人であっても居住用不動産ではなく、投資用不動産（家賃収入を得ることを目的とする物件）の売却の場合は、事業と判断されるのが一般的です。
事業としてみなされた場合は、税金の課税対象となります。

個人でも消費税が課税されるケースとは？

個人でも消費税が課税されるケースは、先述のとおり仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬です。
たとえ個人の売却であっても、費用の種類によっては課税対象となることを押さえておきます。

不動産売却における消費税の注意点

最後に、不動産売却における消費税の注意点について解説します。

注意点1：法人の売却は課税対象となる

注意点としてまず挙げられるのが、法人の場合は課税対象となることです。
消費税の課税対象となるのは、事業者が事業としておこなう取引となります。
たとえば、不動産会社が事業者として土地や建物の取引を繰り返しおこない、対価を得る行為などです。
ただし、免税事業者の場合は納税が免除されるケースがあります。
免除されるか否かの判断は、下記のとおり、法人か個人事業主かで異なります。

• 課税される法人：前々年の売上価格（課税）が1,000万円を超えている、または前期の期首から半年間の売上が1,000万円を超え、給与が1,000万円を超えている
• 課税される個人事業主：前々年の売上価格（課税）が1,000万円を超えている、または前年の1月から半年間の売上が1,000万円を超え、給与が1,000万円を超えている

上記に該当しない場合は、免除されることになります。

注意点2：納付時に確認すべきことが多い

納付時に確認すべきことが多いことも、注意点の一つです。
不動産売却時に発生する消費税は、一般的に売買契約の締結時や決済のタイミングで支払います。
支払いの際に注意すべきことは、下記のとおりです。

• 内訳
• 税率
• 領収書の保管

契約書や請求書を見て、税金の内訳などを確認しておきます。
消費税は税制の改正により、利率が変わる可能性がありますが、売却したときの税率が適用されるのが一般的です。
そのため、現行の税率が適用されているかをチェックします。
また、支払い済みの税金がいくらなのか、将来確認するタイミングがあるかもしれません。
いざというときに困らないよう、保管しておくことをおすすめします。

まとめ

消費税が課税される費用は、仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬などです。
土地を売ったときや、個人が建物を売る場合は非課税となるのが一般的ですが、個人であっても課税対象となるケースがあります。
法人の売却は課税対象となることや、納付時に確認すべきことが多いことなどが注意点です。
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