財産分与で不動産をもらう側にも税金がかかるのか？注意点も併せて解説

財産分与で不動産を取得する際には、贈与税や不動産取得税などの課税関係を理解することが大切です。
取得後にかかる固定資産税などの負担も、併せて考慮しなければなりません。
そこで今回は、財産分与で取得した不動産の税金について解説していきます。

財産分与で取得した不動産に税金はかからないのか

離婚に伴う財産分与で不動産を取得すると、受け取る側には贈与税がかからない場合が多いですが、他の税金が発生する可能性もあります。
まずは、主に財産分与で不動産を取得した際に関わる税金について解説します。

通常

財産分与は、夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産を、公平に分配する制度です。
そのため、財産分与によって不動産を受け取る場合、通常は贈与税の対象とはなりません。
これは、財産分与が贈与ではなく、夫婦間の財産清算とみなされるためです。
さらに、財産分与の対象となる不動産に住宅ローンの残債がある場合は、ローンを誰が引き継ぐのかを明確にする必要があります。
もし不動産を受け取る側がローンを継続して支払うのであれば、金融機関に連絡して、名義変更や返済計画の見直しが必要になることもあります。
こうした手続きをおこなわずにいると、後日ローンの契約条件でトラブルが生じる可能性が考えられるでしょう。
ただし、分与された財産の額が明らかに過大であると判断される場合や、離婚が贈与税や相続税を免れる目的と認められる場合は、贈与税が課される可能性があります。
詳細な判断は個々のケースによるため、専門家に相談するようにしましょう。

贈与税

例外的に贈与税が発生する場合、税率は受け取った財産の金額などによって変わります。
詳しくは、国税庁の公式サイトなどを参照するようにしましょう。
また、実際に贈与税が生じるかどうかの判断は、財産分与の内容や夫婦の経済状況、離婚の経緯など、多角的におこなわれるのが一般的です。
たとえ協議内容が夫婦間で合意に達していても、税法の規定上は過大な分与とみなされる場合がありますので、不動産の評価額などを含めて事前に確認しておくと安心です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときに課される地方税ですが、財産分与では夫婦間の財産清算とみなされるため、通常は対象になりません。
ただし、実質的に贈与と認められる場合や、慰謝料として不動産を受け取るケースでは課税される可能性があります。
また、取得後には固定資産税が毎年課されます。
固定資産税は、所有者に対してかかる税金であり、財産分与でも例外にはなりません。
こうした税金については事前に確認し、適切に対応することが大切です。
財産分与による不動産取得の際は、都道府県や市区町村が提供する税に関するパンフレットや窓口相談を活用すると、課税有無の判断をより正確に把握できます。
とくに、名義変更や減税制度が関係する場合には、手続きを誤ると後日追加で課税されるリスクもあるため、行政機関への問い合わせを怠らないようにしましょう。
以上のように、財産分与で不動産を取得する際の税金はさまざまな要素が影響します。
状況によっては税負担が生じることがあるため、専門家に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。

不動産取得後に支払う必要のある税金について

不動産を取得した後は、主に登録免許税や固定資産税、都市計画税などの税金が発生します。
取得時や所有期間中に発生するため、理解しておくことが重要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きに際して課される国税です。
所有権移転登記などで課税され、税率は不動産評価額に応じて決まります。
一般的には不動産評価額の2%程度ですが、詳しい率や軽減措置などについては国税庁の公式サイトを参照してください。
登記を怠ると、将来的に売却や、相続の際に権利関係が不明確になるリスクがあります。
財産分与による名義変更でも同様に登記を要するケースが多いため、登録免許税だけでなく司法書士や行政書士への報酬も考慮に入れておきましょう。
住民票や戸籍などの書類が必要となる場合もありますので、手続きに関わる書類の準備は早めにおこなうことをおすすめします。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋の所有者に毎年課される地方税です。
税額は、固定資産評価額に標準税率を乗じて計算されますが、自治体によっては異なる場合もあります。
また、住宅用地に適用される課税標準の特例や、新築住宅に対する減額措置があります。
分与後の不動産に関して、評価額が大きく変動するタイミングでは、税金の見直しがおこなわれる可能性があります。
たとえば、家屋を増改築したり土地の用途を変えたりすると、次年度以降の固定資産税が上昇することもあるため注意が必要です。
離婚後に単独で不動産を所有する際には、固定資産税の納付管理を一人で行うことになる点を踏まえ、期限や金額をきちんと把握しておきましょう。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内の土地や家屋を対象に課される地方税です。
税率は自治体によって異なり、固定資産評価額を基に算出されます。
住宅用地では、固定資産税と同様に、課税標準が軽減される場合があります。
納税通知書は、固定資産税と合わせて送付されることが一般的なので、期限内に納付しましょう。
都市計画税は、道路や下水道、公園などの都市計画事業の財源に充てられる税金であるため、地域によっては税率が高めに設定されていることもあります。
とくに都市部では、土地の評価額自体が高額になる場合が多いため、都市計画税の額も予想以上に大きくなることがあります。
財産分与によって住宅用地の面積や用途が変わったときは、適用される軽減措置が維持されているかどうか、自治体へ確認してみると良いでしょう。

財産分与の場合でも税金がかかる場合について

離婚に伴う財産分与は、通常は非課税とされますが、条件によっては課税されることがあります。
以下では、代表的なケースを紹介します。

過大な財産分与

財産分与の額が、夫婦の協力によって得た財産を明らかに超えるとみなされる場合、その超過部分に贈与税が課される可能性があります。
たとえば、婚姻期間中に築いた共有財産を大きく超える金額を受け取ったり、市場価格からかけ離れた高額な不動産を譲り受けたりすると、税務署から過大とみなされるリスクがあります。
常識的な範囲を超える分与には厳しい目が向けられることを理解しておくと、後から予想外の税負担が発生するのを避けやすくなるでしょう。

偽装離婚による財産分与

税負担を回避する目的で形式的に離婚し、財産分与を行うようなケースでは、離婚自体が無効と判断される場合があります。
結果として贈与税が課される可能性があるため、不正な行為は厳しく追及されます。
偽装離婚と疑われる行為は、夫婦が離婚後も実質的に同居し続けていたり、離婚時に極端に高額な財産のみを移転していたりすると表面化しやすいです。
仮に税務署から調査を受けると、別居の有無や離婚の実態などが詳しく確認されます。
なお、誠実な離婚手続きを踏まずに税金のみを回避しようとすると、後々大きなペナルティを受ける可能性があります。

慰謝料としての財産分与

離婚に伴う慰謝料は原則として非課税ですが、社会通念上高額すぎると判断される場合は、贈与税が課される可能性があります。
実際の金額設定は、個別の事情を踏まえておこない、不安な場合は専門家の意見を聞くことがおすすめです。
慰謝料として財産を受け取る際には、離婚原因や精神的苦痛の程度、受取人の生活状況なども考慮されます。
しかし、これらを大きく逸脱した金額だと見なされると、単なる贈与と認定されることがあり、その結果贈与税の課税対象になるおそれがあります。
慰謝料の名目であっても、客観的に判断して適正とされる範囲内に収めることが大切です。

まとめ

財産分与による不動産取得では、基本的に贈与税は課されないため、比較的安心して手続きを進められます。
ただし、取得後には不動産取得税や固定資産税などが発生する場合がある点を把握し、適切な対応をおこないましょう。
また、過大な財産分与や偽装離婚など、特定の状況では追加の税負担が生じることもあるため、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。