不動産売却時の確定申告とは？確定申告の必要書類や申告時期について解説

不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告を通じてその所得を申告し、税金を納めなければなりません。
個人で確定申告をおこなう機会が少ない方にとっては、手続きがわかりづらいでしょう。
そこで今回は、不動産を売却したときの確定申告が必要となるケースや必要書類、申告時期について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における確定申告とは？

「確定申告」とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に得た所得を税務署に申告し、納めるべき税額を確定させる手続きのことです。
会社員の多くは、給与所得については会社が年末調整をおこなうため、自分で確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、不動産を売却した際には、次のいずれかに当てはまる場合、個人で確定申告をしなければなりません。

売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合

売却によって損失（譲渡損失）が発生し、所得税の控除を受ける場合
不動産を売却した結果、利益（譲渡所得）が生じた場合は、その利益に対して所得税を納めなければならないため、確定申告が必要です。
損失が発生した場合は、確定申告をおこなうと、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例により税負担を軽減（控除）することが可能です。

譲渡所得とは？

譲渡所得は、売却価格から以下の金額を差し引いて求めます。

• ●取得費：不動産を購入した際にかかった費用
• ●譲渡費用：不動産を売却する際にかかった費用
• ●特別控除額：一定の条件を満たした場合に受けられる控除額

計算式は「譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」です。
この式で求めた譲渡所得がプラス（利益）になる場合、確定申告をおこない、その所得に応じた税金を納める必要があります。
不動産を売却して損失（譲渡損失）が発生した場合、基本的には確定申告は必要ありません。
しかし、「損益通算」して所得税の控除を受けたい場合は、確定申告が必要になります。

損益通算とは？

「損益通算」とは、不動産売却で生じた損失を給与所得など他の所得と相殺し、結果的に課税対象となる所得金額を減らして税金を少なくする手続きです。
また、売却で発生した損失がその年のほかの所得を上回ってしまった場合は、余った損失を翌年以降3年間にわたって繰り越し控除することができます。
ただし、この損益通算や繰越控除の特例を受けるためには所有期間や売却条件など、一定の要件を満たす必要があります。
要件や手続きが複雑な場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

不動産売却の確定申告における必要書類とは？

一般的には税理士に依頼して確定申告をおこなうことが多いですが、その場合は数万円から数十万円の費用がかかります。
費用を抑えるため、ご自身で確定申告に取り組む方も少なくありません。
ご自身で申告する際には、税務署に提出するための必要書類を揃える必要があります。
必要書類には、税務署から取り寄せるものと、自分で用意するものの2種類があります。

税務署で取得する必要書類

税務署で取得する書類は、以下の2点です。

• ●確定申告書
• ●譲渡所得の内訳書

確定申告書は第一表から第三表まであり、国税庁のホームページで一括ダウンロードできます。
また、確定申告書等作成コーナーでパソコンから入力することも可能です。
譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に税務署から送付されます。
税務署の窓口や国税庁のホームページから取得することも可能です。

自分で用意する必要書類

自分で用意すべき書類は以下のとおりです。

• ●不動産購入時および不動産売却時の売買契約書
• ●取得費や譲渡費用を証明できる領収書など（仲介手数料や測量費用、建物解体費用などの明細）
• ●登記事項証明書
• ●本人確認書類
• ●源泉徴収票

上記の書類は、取得費や譲渡費用を正しく計算するために欠かせません。
たとえ契約書や領収書が見つからなくても申告は可能ですが、計上できる費用が少なくなり、その分だけ支払う税金が増えてしまいます。
そのため、可能な限り用意しておくことをおすすめします。
なお、どの費用が取得費や譲渡費用に該当するか判断が難しい場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談すると安心です。
登記事項証明書は、不動産の所在地、所有者、抵当権などの情報が記載された書類です。
法務局の窓口で1通600円で入手可能となり、オンラインで請求する場合は、費用が約500円になります。
確定申告書を提出する際には、マイナンバーカードまたは本人確認書類のコピーを添付する必要があります。
ただし、インターネットを通じて確定申告をおこなう場合は、本人確認書類のコピーを添付する必要はありません。
確定申告書の提出時に源泉徴収票の添付は不要ですが、申告書の作成時に源泉徴収票にある給与の支払金額や公的年金等の支払金額などを記載する必要があります。

不動産売却における確定申告の期間や申告場所とは？

確定申告の期間は、不動産を売却した年の翌年の「2月16日から3月15日まで」の約1か月間です。
この限られた期間内に、必要書類の準備から申告・納税までをすべて終わらせる必要があるため、余裕をもって書類の準備などを進めておきましょう。

期限を過ぎるとペナルティの可能性あり

もし、申告期間内に手続きを終えられず、納税期限を過ぎてしまうと、遅れた日数に応じて「延滞税」が発生します。
延滞税は、納税期限の翌日から2か月以内は原則として年7.3％、2か月以降は年14.6％の割合でかかります。
また、申告だけして納税を遅らせた場合でも延滞税が課せられるため、申告後はできる限り早めに納税することが重要です。
さらに、期限内に申告しなかった場合には「無申告加算税」もかかることがあります。
無申告加算税の税率は、納税額50万円までの部分は15％、納税額50万円を超える部分は20％です。
なお、2024年1月1日以降に法定申告期限が訪れる国税について、改正がおこなわれました。
この改正により、納付すべき税額が300万円を超える部分に対しては、無申告加算税の割合が30%に引き上げられます。

確定申告の提出先

確定申告は、ご自身が現在住んでいる場所を管轄する税務署でおこないます。
「売却した不動産の所在地の税務署に申告する」と勘違いしやすいですが、実際には今お住まいの住所に対応した税務署が担当です。
確定申告の期間中は税務署の窓口が大変混雑するため、書類の準備は早めに進め、期間内にスムーズに手続きを済ませるようにしましょう。
申告方法は以下のように複数あります。

• ●税務署窓口で提出する
• ●郵送で必要書類を送る
• ●税務署に設置されている時間外文書収受箱へ投函する
• ●電子申告（e-Tax）を利用する

とくにe-Taxを利用する場合は、事前に「電子申告等開始届出書」を税務署に提出し、利用者識別番号を取得する必要があります。
電子申告を利用すると、確定申告の期間中は24時間いつでも申告が可能になる点がメリットです。
また、譲渡損失の繰越控除による還付も、通常より約3週間程度早く受けられるメリットがあります。

納税時期の違いに注意

確定申告の期間（2月16日～3月15日）に支払うのは「所得税」です。
一方、住民税は約3か月後の6月頃に確定し、その後に納税することになります。
お手続きがスムーズに進むよう、あらかじめスケジュールを確認し、忘れないようご注意ください。

まとめ

不動産売却で利益が生じた場合や損失を損益通算したい場合は、確定申告が必要です。
必要書類は、確定申告書、譲渡所得の内訳書、不動産売買の契約書などが挙げられます。
申告期間は不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までとなっており、申告期間を過ぎると延滞税などのペナルティが課されるため、注意が必要です。
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